Riforma del Condominio - Testo Integrale

In questi due mesi dall'entrata in vigore della ormai famosa Riforma del Condominio, se ne sono sentite di cotte e di crude, ognuno ha carpito qualche stralcio di informazione a destra e a sinistra e ne ha dato una opaca interpretazione, che non ha fatto altro che generare ancora più confusione.

Tutti ne parlano, tutti ne hanno sentito parlare, tutti se ne sono interessati, ma nessuno ha letto il testo integrale, ed è per questo motivo che ho deciso di pubblicarlo e metterlo facilmente a disposizione di tutti. 

Finalmente così avrete un'arma in più contro coloro che fanno a gara a chi la spara più grossa!

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RIFORMA DEL CONDOMINIO DOWNLOAD

Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio
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Come comunicare la sostituzione del contatore acqua all'amministratore del condominio

In caso dovesse essere necessario dover sostituire il contatore dell'acqua per guasto o nel caso non fosse più possibile effettuarne la lettura, dovrete inviare una comunicazione dell'avvenuta sostituzione all' amministratore del condominio, con l'ultima lettura rilevata.
All'uopo è stato predisposto il seguente modulo:

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La comunicazione potrà essere inoltrata a mezzo Racc R.R. o a mezzo PEC.
Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio
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Il Servizio di Posta Elettronica Certificata (PEC)

L'e-mail è ormai lo strumento di comunicazione elettronica più utilizzato per lo scambio di comunicazioni. La posta elettronica o e-mail (acronimo di Electronic Mail) è un mezzo di comunicazione in forma scritta via Internet. Il principale vantaggio dell'e-mail è l'immediatezza.

I messaggi possono includere testo, immagini, audio, video o qualsiasi tipo di file. La Posta Elettronica Certificata (PEC) è un sistema di posta elettronica nel quale è fornita al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l'invio e la consegna di documenti informatici.

"Certificare" l'invio e la ricezione (i due momenti fondamentali nella trasmissione dei documenti informatici) significa fornire al mittente, dal proprio gestore di posta, una ricevuta che costituisce prova legale dell'avvenuta spedizione del messaggio e dell'eventuale allegata documentazione. Allo stesso modo, quando il messaggio perviene al destinatario, il gestore invia al mittente la ricevuta di avvenuta (o mancata) consegna con precisa indicazione temporale. Nel caso in cui il mittente smarrisca le ricevute, la traccia informatica delle operazioni svolte, conservata per legge per un periodo di 30 mesi, consente la riproduzione, con lo stesso valore giuridico, delle ricevute stesse. I messaggi di posta certificata, assicurando l'avvenuta consegna, equivalgono alla notificazione per mezzo della posta nei casi consentiti dalla legge (art. 14, comma 3 DPR 445/2000).

Mai più file alla posta per e spese inutili, armatevi di PEC, il vostro amministratore già ne è dotato!

Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Modello 770, cosa sei e quanto mi costi?

Questo è il periodo della presentazione del modello 770. La scadenza come ogni anno è stata fissata per il 31 Luglio che probabilmente verrà prorogato. Chiunque di voi abiti in un condominio troverà sul bilancio annuale la voce “Modello 770” ma poche persone sanno di cosa si tratta. Comunemente viene chiamato dichiarazione dei redditi di un condominio, ma come ben sappiamo un condominio non ha redditi. Il Modello 770 è la dichiarazione dei sostituti di imposta, ossia dei datori di lavoro o degli enti di previdenza che sostituiscono il contribuente nei rapporti con il fisco trattenendo le tasse relative a compensi, salari, pensioni, e per questo motivo i sostituti di imposta come il condominio, per obbligo, devono comunicare all'Agenzia delle Entrate mediante una dichiarazione annuale, il 770 appunto, i dati relativi alle ritenute operate. Il Modello 770, a seconda dei dati da comunicare e ai quadri da compilare, può essere di due tipologie: semplificato o ordinario. Il 770 non è una dichiarazione di prerogativa condominiale infatti deve essere presentato dai sostituti d’imposta che hanno corrisposto somme e valori per i quali hanno trattenuto: la ritenuta alla fonte o ritenuta d'acconto, i contributi previdenziali e assistenziali, i premi assicurativi dovuti all’Inail.

I soggetti obbligati alla presentazione del modello 770 semplificato sono:

• le società di capitali ed enti commerciali a esse equiparate (enti pubblici e privati) che risiedono nel territorio dello Stato
• gli enti non commerciali, compresi gli enti pubblici (Università statali, Regioni, Province, Comuni) e gli enti privati residenti nel territorio dello Stato
• le associazioni non riconosciute, consorzi, aziende speciali
• le società ed enti di ogni tipo, con o senza personalità giuridica, non residenti nel territorio dello Stato
• trust
• i condomìni
• le società di persone, di armamento e di fatto o irregolari residenti nel territorio dello Stato
• le società o associazioni senza personalità giuridica costituite fra persone fisiche per l’esercizio in forma associata di arti o professioni residenti nel territorio dello Stato
• le aziende coniugali, se l’attività è esercitata in forma societaria tra coniugi residenti nel territorio dello Stato
• i gruppi europei d’interesse economico (Geie)
• le persone fisiche che esercitano arti e professioni, imprese commerciali e imprese agricole
• i curatori fallimentari, commissari liquidatori, eredi che non proseguono l’attività del sostituto d’imposta deceduto
• i soggetti che corrispondono redditi esenti da Irpef ma che sono assoggettati a contribuzione Inps (per esempio, le aziende straniere che occupano lavoratori italiani all’estero assicurati in Italia)
• le amministrazioni dello Stato
• gli intermediari e altri soggetti che intervengono in operazioni fiscalmente rilevanti tenuti alla comunicazione di dati
• i soggetti che hanno corrisposto compensi a esercenti prestazioni di lavoro autonomo che hanno optato per il regime agevolato relativo alle nuove iniziative produttive (articolo 13 della Legge 23 dicembre 2000, n. 388) e non hanno, per espressa previsione normativa, effettuato ritenute alla fonte
• i titolari di posizione assicurativa Inail che hanno l’obbligo di comunicare i dati relativi al personale assicurato.

Tutte le categorie che, nell'anno precedente (01/01 – 31/12), hanno corrisposto importi soggetti a ritenuta alla fonte su redditi di capitale, compensi per avviamenti commerciali, contributi ad enti pubblici e privati, riscatti da contratti di assicurazione sulla vita, premi, vincite ed altri proventi finanziari, tra cui anche quelli derivanti da partecipazioni e organismi di investimento collettivo in valori mobiliari di diritto estero sono tenute a presentare la dichiarazione con modello 770 ordinario.

Dettò ciò ora i Condomìni, e gli amministratori in particolare sono in fermento per la presentazione delle dichiarazioni, si spulciano fatture, si controllano le date dei pagamenti e si trasmettono al proprio intermediario, professionista o CAF, per l'elaborazione e la trasmissione rigorosamente telematica.

C'è chi pagherà 150,00 chi 200,00 e chi pagherà 80,00 o 100,00 euro per l'elaborazione, ovviamente al netto di iva. Consentitemi un po' di pubblicità, il prezzo consigliato e applicato dal nostro centro, per l'elaborazione del 770 di un condominio è di 50,00 euro.

Ad ognuno il suo 770!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Come richiedere Copia Regolamento Condominiale e Tabelle Millesimali

Potrebbe accadere che vi troviate sprovvisti di Regolamento Condominiale e di Tabelle Millesimali in quanto il vecchio proprietario o il costruttore dal quale avete acquistato l'appartamento, non si sia preoccupato di fornirvele.

Capita spesso che sfugga un dettaglio simile, d'altronde nella fase contrattuale questi documenti spesso sono sottovalutati sia da chi vende che da chi acquista, ma successivamente ci si rende conto che sono documenti essenziali ai fini della vita condominiale. Senza di essi non sareste in grado di accedere ai regolamenti interni del condominio, non sapreste cosa sono le attività vietate e quali quelle lecite, non sapreste come vengono suddivise le spese e non sapreste neppure il valore millesimale dell'immobile nel quale abitate.

Nel momento in cui ci si accorge di non esserne in possesso allora a chi richiederle?

Al vicino di casa con il quale abbiamo instaurato un buon rapporto di vicinato, oppure all'amministratore.

Anche se spesso basta una telefonata cortese, è buona prassi effettuare una richiesta scritta nella quale si specifica il motivo per il quale si è sprovvisti di tali documenti.

L'amministratore prenderà in carico immediatamente la richiesta e provvederà a fornirvi immediatamente della documentazione. 

In questi casi l'amministratore potrebbe richiedervi un compenso straordinario per l'evasione della pratica in quanto non è compito suo quello di fornirvi della copia della documentazione, ma era onere del precedente proprietario quella di fornirvela e obbligo vostro quella di richiedergliela. Ad ogni modo niente provate per prima cosa a procurarvele dal precedente proprietario se ancora avete rapporti con lui oppure da un vicino cortese, altrimenti pazienza, si chiede all'amministratore.

Io vi consiglio di richiedere tutto all'amministratore che sono certo sarà ben lieto di spiegarvene il contenuto, così avrete un chiarimento migliore rispetto a quello che potrebbe darvi un vicino.

Per aiutarvi nella formulazione della richiesta all'amministratore è stato creato il seguente modulo che sono certo vi sarà molto utile:

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Sicuramente dopo una lettura avrete tutto più chiaro.

Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Ritorna la solidarietà passiva - Quando i furbetti la fanno da padrone.

La ormai famosa nuova Riforma del Condominio ( Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ) ha ribadito la legittimità della solidarietà passiva del condominio bocciata in passato dalla giurisprudenza.

Ma cosa significa tutto ciò?

Se in un condominio vi è il solito "furbetto" che non paga le quote condominiali, l'amministratore è ormai obbligato entro i sei mesi dall'approvazione dei bilanci ad agire nei confronti dei morosi per il recupero delle suddette quote.

Spesso però risulta difficile riuscire in concreto a recuperare il credito per le vie legali, sono infatti decine i metodi adottati dai furbetti per eludere le azioni giudiziarie (decreto ingiuntivo) o per allungare i tempi del pagamento.

Nel frattempo dunque il condominio con mancanza di cassa non può soddisfare tutti i pagamenti, e i ritardi si trasformano in more onerose ed espongono il condominio a ricevere ingiunzioni di pagamento da parte dei fornitori.

La giurisprudenza ha reintrodotto dunque il il principio della solidarietà passiva, e cioè che i fornitori, creditori del condominio, dovranno agire nei confronti solo ed esclusivamente dei condomini, i cui dati sono stati forniti loro dall'amministratore, che risultano in ritardo con i pagamenti. Purtroppo tutto ciò non esonera i buoni pagatori da rischi di vedere il loro patrimonio pignorato, qualora infatti i creditori non riescano a recuperare il loro credito potranno successivamente agire nei confronti della rimanenza del condominio.

Pertanto spetterà all'amministratore dover ripartire in proporzione al valore millesimale dei singoli condomini, le quote ingiunte e non recuperate. I condomini saranno dunque costretti ad anticipare soldi per conto dei furbetti del palazzo e a sopperire la mancanza degli altri condomini, con la speranza un giorno di riuscire a recuperare il loro anticipo. 

Nessuno è più al sicuro! In pratica anche i condomini puntuali e scrupolosi nei pagamenti saranno soggetti a rischio di recupero forzato del credito, ma solo dopo che il creditore abbia agito nei confronti dei condomini morosi e che il tentativo non sia andato a buon fine.

Di certo non si tratta di una pratica equa e giusta nei confronti dei condomini che si sono sempre prodigati a saldare puntualmente le proprie quote, e proprio per questo la giurisprudenza dovrebbe sopperire a questa mancanza prendendo delle contromisure molto ferree nei confronti dei morosi, ma a tutt'oggi le cose non stanno così.

L'unico provvedimento applicabile nei confronti dei morosi è che questi ultimi, avendo protratto il mancato pagamento per almeno sei mesi, si vedranno sospendere nei loro confronti la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. 

Dovremo quindi installare scanner delle impronte digitali per l'utilizzo di ascensori, luci scala,  cancelli elettrificati, o isolare la caldaia condominiale dall'appartamento del moroso? Non è dato saperlo.

Dunque cari condomini prepariamoci, perché la situazione non sembra destinata a cambiare!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Comunicare il nome del nuovo inquilino è sempre consigliabile - Modulo

Quando un immobile, dato in locazione, si trova in un condominio, non è obbligatorio che il proprietario comunichi all'amministratore le generalità del nuovo condòmino, ma è comunque consigliabile farlo.

La comunicazione è necessaria nel caso in cui sia stato concordato che l'inquilino paghi direttamente la quota delle spese condominiali che gli spetta in base a quanto previsto dalle leggi, invece di pagarla al proprietario.

E' sempre bene verificare il regolamento comunale al riguardo a anche il regolamento condominiale poiché spesso è il proprietario che è obbligato a comunicare i dati del proprio conduttore all'amministrazione.

Se nulla è citato nei regolamenti, non è compito dell'amministratore andare alla ricerca di queste informazioni anche se male non fa, dato che è importante sapere chi vive tra le "cose comuni".

Non c'è, in questo caso, violazione della privacy, come per altro in tutte le questioni condominiali.

Non spetta all'amministratore dare il consenso se concedere una unità in locazione, a meno che non vengano violate le regole condominiali, ad esempio concedere in locazione un locale a qualcuno che vuole aprirvi un bar, quando questo è espressamente vietato.

Il proprietario affitta a chi gli pare e i contatti con l'amministratore li tiene unicamente lui.

A tal proposito è sempre bene comunicare all'amministratore il subentro di un nuovo inquilino all'interno della propria unità abitativa tramite un apposito modulo.

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Modalità di convocazione assemblea da parte dei Condomini - Moduli Scaricabili

L'assemblea condominiale può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio ne fanno richiesta, inviando raccomandata A/R nella forma seguente: 

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Dopo dieci giorni dalla richiesta, senza aver avuto alcuna risposta, i condomini possono provvedere all' autoconvocazione. L'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria infatti, in mancanza dell'amministratore, può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino tramite il modello qui riportato: 

Scarica qui il modulo

L' avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

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Come dissentire ad una lite condominiale - Modulo

L’art. 1132 del codice civile che recita: “Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.”

Il condomino che esprime il proprio "dissenso" nei confronti di una lite dunque, è esonerato solo dal partecipare alle spese di giudizio in favore della controparte, nell'ipotesi di esito della lite sfavorevole per il condominio, ha invece l'obbligo di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa.

Di seguito potrete scaricare il file di testo per la richiesta di dissenso alla lite con conseguente separazione di responsabilità, da inviare all’amministratore entro 30 giorni dalla tenuta dell’assemblea se presenti, o dal ricevimento del verbale. È sempre bene inviarla anche se in assemblea si è manifestato il proprio dissenso alla lite, la giurisprudenza infatti non ha una linea ben definita in merito, quindi meglio essere più prudenti. 

Scarica il modulo qui

Pare ovvio che se in fase di deliberazione assembleare si è votato a favore della causa si perderà il diritto di esprimere successivamente il proprio dissenso.

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Bilancio Consuntivo e Conguaglio di Gestione

Alla fine di ogni anno amministrativo che può essere coincidente con l'anno solare (01/01 - 31/12) oppure in 12 mesi di diversi periodi dell'anno (es. 01/04 - 31/03) , così come indicato all'interno del Regolamento Condominiale, l'amministratore predispone la redazione del bilancio consuntivo di gestione, con il relativo prospetto di riparto millesimale, cioè il documento nel quale vengono ripartite tutte le spese delle singole unità immobiliari in base alle tabelle millesimali seguendo così le linee guida del Regolamento.

Con il Bilancio Consuntivo che visivamente si presenta molto simile al Bilancio Preventivo di cui abbiamo già parlato in precedenza, viene reso noto ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestione svolta dall'amministratore, nonché le spese effettivamente sostenute dal Condominio durante il suo mandato elencate e ripartite fra tutte le unità in base alla loro quota millesimale, la situazione patrimoniale con il resoconto di debiti e crediti, e la situazione di cassa cioè il bilancio delle entrate e delle uscite nel periodo di tempo considerato.

Nel Bilancio Consuntivo è contenuto anche il riepilogo delle somme incassate dal Condominio che dovranno essere conguagliate, in positivo o in negativo con le spese effettivamente sostenute e ripartite per tutte le unità immobiliari in misura del loro valore millesimale.

Ecco allora comparire la famosa quota di conguaglio delle spese di fine anno, cioè la differenza tra le quote fino a quel momento sostenute e quelle effettivamente incassate. Spessissimo si fa fatica a capire che all'interno del conguaglio di fine gestione sono incluse anche la rimanenza delle rate mensili non ancora pagate dai condomini, e più comunemente si tende a credere che il conguaglio sia solo una rata in più da dover corrispondere all'amministratore.

Non si dimentichi che il conguaglio può essere in negativo e cioè che bisogna corrispondere un extra per coprire le spese sostenute, oppure può essere in positivo , in poche parole potrebbe verificarsi che le quote versate nelle casse del condominio durante il periodo di gestione non solo siano state sufficienti alla copertura di tutte le spese ma risultano eccedenti.

In questi casi si potrebbe optare per una restituzione della differenza in eccesso versata da ogni singolo partecipante al condominio, oppure, cosa molto più pratica, l'eccedenza verrà contabilizzata come già versata nell'esercizio successivo.

Entrare nell'ottica di bilancio preventivo, consuntivo, conguaglio, stato patrimoniale alle volte può sembrare difficile o può essere preso troppo leggermente. Meglio non peccare troppo di superbia e rivolgersi al vostro amministratore che sarà sempre disposto a spiegarvi la natura di tutti i documenti della vita condominiale.

Non bisogna dimenticare mai che l'amministratore non è la persona che vi paga le bollette, ma è per prima cosa un consulente preparato pronto a colmare le lacune su tutti i meccanismi alla base del condominio.

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Forse non tutti sanno... E' obbligatorio che l'amministratore di condominio sia presente in assemblea?

E se un giorno non trovassimo l'amministratore ad accoglierci in assemblea come siamo abituati, ma ci ritrovassimo da soli con il registro verbale adagiato sul tavolo in attesa che si svolga l'assemblea? 

Cosa accadrebbe se nelle riunioni condominiali l'amministratore non fosse presente? Sicuramente qualche condomino infastidito si armerebbe di cellulare e chiamerebbe immediatamente l'amministratore per chiedere spiegazione per la sua assenza e per richiamarlo ai suoi doveri, ma molto probabilmente troverebbe il telefono dell'amministratore spento.

Che cosa potrebbe significare tutto ciò? La risposta è semplicissima; assolutamente nulla.

L'amministratore di condominio infatti non ha alcun obbligo normativo di essere presente alle assemblee condominiali, ma il suo preciso dovere si limita alla convocazione dell'adunanza.  E' compito dell'amministratore quello di dare qualsiasi tipo di spiegazione e consulenza sugli argomenti all'ordine del giorno nei giorni antecedenti l'assemblea di condominio in modo da mettere i condomini in condizione di avere già le idee chiare su cosa deliberare.

Siamo abituati ad un tipo di assemblea completamente differente da quella che prevede l'ordinamento giuridico e ne abbiamo una visione distorta, non conosciamo i ruoli del condominio, forse perchè nessuno ce li ha mai spiegati.

L'amministratore ha il compito di convocare l'assemblea e rendere noto dunque a tutti i condomini che è stata indetta una riunione condominiale in un certo posto alla tale ore in cui si parlerà di alcuni argomenti, il compito di moderatore dell'assemblea è quella del presidente che viene scelto di volta in volta dai condomini, mentre il compito di redigere il verbale di condominio è quello del segretario guidato dal presidente.

Nelle nostre assemblee invece ritroviamo sempre l'amministratore capotavola con il verbale o il pc davanti che tra una esclamazione di un condomino e una battuta sarcastica cerca di moderare i vari partecipanti  scarabocchiando di tanto in tanto una frase che riassume il volere dell'assemblea. Cosa pensa davvero non è dato saperlo. Che ci sia simpatico o antipatico, l'unica cosa che dobbiamo vedere è che la sua presenza è una garanzia di sicurezza, un segno tangibile del suo interessamento ai problemi condominiali e del suo impegno nel trovare una soluzione. 

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Capire il Bilancio Preventivo

Il nostro viaggio nel mondo del condominio continua esplorando una delle funzioni chiave del condominio, uno strumento con il quale abbiamo a che fare almeno una volta all'anno: il bilancio preventivo.
Ogni anno il bilancio preventivo viene predisposto dall'amministratore di condominio il quale fa una stima preventiva di quelle che saranno le spese ordinarie dell'esercizio in corso basandosi sulle spese sostenute nell'esercizio passato. In parole povere "consiglia " ai condomini di stanziare una somma che vada a coprire il più approssimativamente possibile quelle che saranno le spese ordinarie alle quali il condominio andrà incontro.
Il bilancio nella forma si presenta come un elenco di voci di spesa alle quali viene destinata una somma a copertura del servizio. C'è da dire che i bilanci sono totalmente personalizzabili a seconda della conformazione del condominio e del suo regolamento. Il funzionamento del bilancio infatti è spiegato ampiamente all'interno del regolamento condominiale e sancito dal nostro Codice Civile.
Ad ogni voce di spesa è assegnata una tabella millesimale di ripartizione.
il bilancio preventivo di solito è diviso in Diverse Macrocategorie:

1. Spese generali
2. Manutenzione Scala
3. Manutenzione ascensore
4. Spese Caldaia
5. Spese Acqua
6. etc..

Ogni macro categoria contiene delle specifiche voci di spesa.

• Nelle spese generali sono incluse tutte le spese che sono da ripartire a tutti i condomini in quanto di consumo generale del fabbricato. Voci che obbligatoriamente rientrano nelle Spese Generali sono le spese di cancelleria, le spese postali, l'assicurazione del fabbricato e la redazione del modello 770 e il compenso dell'amministratore, ma vi possono rientrare anche quelle spese di manutenzione di servizi ad uso comune come può essere ad esempio la sostituzione del cilindretto di apertura del cancelletto di ingresso al cortile comune.
• Nella manutenzione scala sono inserite tutte le spese da ripartire in base alla Tabella di Manutenzione delle scale, la quale si differenzia dalla prima perchè comprende solo i condomini che usufruiscono dell'ingresso alla scala condominiale. Tra queste le spese di pulizia e di illuminazione dell'androne. Questa Tabella tiene conto ovviamente dell'altezza di piano e assegna ad ogni immobile un valore proporzionalmente differente da un piano all'altro, ma approfondiremo questo argomento in un altro post.
• La voce di manutenzione ascensore include tutte le spese di illuminazione e manutenzione dell'impianto ascensore e utilizza una tabella apposita denominata Tabella Manutenzione Ascensore, anch'essa che tiene conto dell'altezza di piano nell'assegnazione del valore millesimale.
• Le spese della caldaia meglio denominata Centrale Termica, comprende tutte le spese di manutenzione della stessa nonché le spese dei consumi effettuati durante l'anno e vengono ripartite in base ad una tabella apposita che tiene conto di diversi fattori come il numero dei punti irradianti all'interno dell'unità immobiliare, l'ubicazione del piano dell'unità immobiliare e la grandezza dell'appartamento.
• Le spese acqua verranno solo in fase preventiva ripartite in base alla tabella generale A per poi essere conguagliate in fase di rendiconto in base ai consumi effettuati durante l'anno a seguito della lettura dei contatori.

Dalla somma di tutte queste singole ripartizioni si forma il piano di riparto annuale, cioè il totale che ogni singolo condomino deve pagare per la copertura delle spese dell'intero esercizio. Questo totale verrà poi ripartito ulteriormente in 12 rate mensili o 6 rate bimestrali o 2 rate semestrali, a seconda delle esigenze dei condomini e darà vita allo piano di riparto rateale.
C'è da dire che il bilancio preventivo è uno strumento molto flessibile in quanto l'assemblea condominiale può personalizzarlo in qualsiasi modo. E' di fatti l'assemblea che approva in fase di delibera i contenuti del bilancio preventivo e il piano di riparto annuale con il relativo piano rateale rendendoli esecutivi per la riscossione delle quote.
Mi preme sottolineare che spesso risulta molto difficile per taluni condomini riuscire ad avere confidenza con questi elaborati, in quanto si differenziano nei contenuti da condominio a condominio e da amministratore ad amministratore. L'unica cosa che non cambia mai è il fatto che dobbiamo pagare... Al prossimo post!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Delega assembleare: chi possiamo delegare alle assemblee di condominio?

Il Codice Civile sancisce il diritto che ha ogni condomino di delegare una "terza" persona che interverrà all'assemblea condominiale facendosene portavoce della volontà.

Non è assolutamente obbligatorio delegare un altro condomino, ma può essere delegato anche una persona estranea al condominio come ad es. un cugino, un amico, ma anche un professionista che potrebbe anche decidere di farsi remunerare il servizio dal proprio cliente.

Il delegato dotato dell'apposito foglietto compilato e firmato e di un documento di riconoscimento in corso di validità, una volta presentatosi al resto del consiglio, prenderà parte all'adunanza in nome e per conto del condomino delegante.

di seguito un esempio di "atto di delega"

DELEGA PER ASSEMBLEA 

Condominio/Comunione denominato:

____________________________________

Assemblea ordinaria - straordinaria, tenuta in 1° convocazione il ___/____/2012 alle ore __:__ presso_________________________________ ,

ed in seconda convocazione il ___/____/2012 alle ore __:__ ,

presso____________________________________________

Il/la sottoscritto/a__________________________________________________ 

quale proprietario dell’ appartamento - ufficio - negozio - altro, sito al piano ____ interno ____ del/della condominio/comunione su indicato/a

DELEGA 

Il/laSig./Sig.ra_________________________________________ 

A partecipare in sua vece all’ assemblea su indicata, conferendo allo stesso i più ampi poteri decisionali e di voto, per entrambe le convocazioni. 

Luogo, il _______________________ 

                                                               firma ____________________________

Il condomino pertanto sarà conteggiato come presente e la sua quota millesimale verrà conteggiata per il raggiungimento del quorum costitutivo dell'assemblea e dei parteciperà al raggiungimento dei diversi quorum deliberativi per le singole votazione.

Ad ogni buon conto ci preme sottolineare che nella stragrande maggioranza dei casi il delegato è un altro condomino il quale in virtù della delega avrà maggiore potere deliberativo.

Al fine di evitare la concentrazione di deleghe nelle mani di un unico condomino e quindi l'accentrarsi di tanto potere deliberativo nelle mani di una sola persona la concessione di deleghe viene trattata nel regolamento condominiale, a volte limitando la concessione di deleghe ad un massimo di 2 per ogni partecipante all'adunanza.

Di norma viene vietato all'amministratore di condominio di rappresentare la volontà singola di altri condomini, in quanto l'amministratore è il rappresentante della volontà collettiva del condominio e non può prendere le parti per una o l'altra fazione, potrebbe instaurarsi un conflitto d'interessi; cosa differente se la delega concessa all'amministratore è una delega vincolata al volere assembleare, cioè il delegante può in maniera scritta esprimere la propria volontà allegandone copia al verbale e per il quale dunque risulterà presente.

Ci sembra giusto precisare che la delega è uno strumento oggigiorno necessario per permettere al condominio di poter mandare avanti il proprio iter amministrativo. Che i condomini siano presenti di persona o per delega, poco importa ai fini legali, la cosa importante è combattere l'assenteismo che è sempre di più impedimento allo scorrere della vita condominiale.

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Assemblea di Condominio: istruzioni per l'uso

L'assemblea condominiale è il luogo in cui si svolge la vita democratica condominiale, il luogo in cui la volontà condominiale prende forma e il consiglio condominiale decide il futuro del proprio stabile. Organo sovrano della vita condominiale e luogo di interessi economici e di attriti tra condomini, l'assemblea raramente sembra essere svolta ordinatamente in tutte le sue fasi così come prevede il codice civile.
Per preparare i condomini alla vita assembleare, specialmente di quelli che vi si affacciano per la prima volta, riassumeremo brevemente in  dieci  sintetici punti come dovrebbe svolgersi la perfetta riunione di condominio.

1. Accoglienza: è prassi attendere per la nomina di Presidente e Segretario 20 minuti oltre l'orario stabilito sulla convocazione assembleare per permettere a chi è rimasto imbottigliato nel traffico di giungere e prendere parte alla votazione.
2. Nomina del Presidente : votato per scelta diretta rigorosamente tra i condomini.  L'amministratore infatti non può presiedere l'assemblea. Il presidente successivamente designa il suo Segretario che in via eccezionale e se presente all'adunanza può essere l'amministratore
3. Conteggio dei presenti e formazione della maggioranza: il presidente coadiuvato dal segretario prende nota dei presenti e delle deleghe e fa il conteggio dei millesimi per la formazione della maggioranza.
4. Redazione del verbale: il segretario dietro indicazioni del presidente redige il verbale per la rituale apertura dell'assemblea.
5. Trattazione dei punti all'ordine del giorno: Questa è la fase più concitata dell'assemblea, dove è molto facile che si perda il controllo della situazione e si rischia di divagare su argomenti che sono estranei all'ordine del giorno.  Il presidente espone ogni singolo argomento all'ordine del giorno e da qui in avanti si da inizio alla alla discussione vera e propria. I condomini discutono con il il presidente, chiedono informazioni e aggiornamenti all'amministratore e si consultano tra di loro per giungere alla delibera finale. Contemporaneamente il segretario redige il verbale dietro direttive del presidente e prende nota di tutte le dichiarazioni dei singoli condomini.
6. Votazione e delibera assembleare: una volta esaurita la discussione su ogni singolo argomento, e trascritte le dichiarazioni dei condomini, il presidente chiama i presenti ad esprimere il proprio voto che verrà trascritto sul verbale per l'approvazione o la non approvazione del singolo punto all'ordine del giorno. Il voto può essere espresso per alzata di mano o per nominativo con la formula Contrari  - Favorevoli - Astenuti e conteggiato in base ai millesimi di proprietà. Conteggiati i millesimi votanti, si passa alla delibera riportata sul verbale assembleare riportando votazione, numero dei votanti favorevoli, numero dei votanti contrari e numero dei votanti astenuti. L'assemblea approva/non approva 
7. Trattazione di Varie ed Eventuali: è riportato in ogni convocazione assembleare come ultimo punto all'ordine del giorno e questo punto non ha carattere deliberativo. Una volta terminata la trattazione e la votazione dei punti all'ordine del giorno, i condomini approfittano della quiete ritrovata per esporre alcune problematiche comuni del condominio, fare segnalazione all'amministratore e proporre un argomento che verrà trattato nella successiva assemblea condominiale.
8. Rilettura del verbale ai presenti: il segretario rilegge quanto riportato sul verbale affinché i condomini siano certi che quanto deliberato sia effettivamente espressione della loro volontà.
9. Chiusura del verbale: il presidente procede alla rituale formula di chiusura del verbale, riportando l'esaustività dell'argomentazione dei punti all'ordine del giorno da parte dei condomini, l'orario di chiusura dell'assemblea apponendo sul verbale e sui relativi allegati al verbale la propria firma e quella del segretario. Non sono necessarie altre firme, il presidente e il segretario nominati di volta in volta sono coloro che si fanno portavoce della volontà assembleare.
10. Saluti e ringraziamenti: ora è finalmente tempo di rilassarsi in quanto l'assemblea è conclusa e ci si può abbandonare a qualche sorriso salutandosi e dandosi appuntamento alla prossima assemblea.

Raramente si riesce a mantenere un formalismo tale da permettere all'assemblea di scorrere in maniera ordinata
L'unico consiglio che possiamo dare è quello di avere un approccio all'assemblea di condominio il più distaccato possibile e di non lasciarsi trascinare dall'emotività, poiché spesso l'emotività fa si che l'assemblea da luogo di democrazia e discussione diventi luogo di anarchia e aggressione verbale. Ci auguriamo vivamente che tutto ciò non avvenga, ma come sempre questo è solo questione di buonsenso.

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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La privacy dei condomini viene prima delle esigenze di riscossione del condominio: la Cassazione interviene vietando agli amministrazioni la gogna in bacheca di chi non è in regola coi pagamenti.

La Corte di Cassazione [1] ha stabilito che l’affissione nella bacheca condominiale dei nominativi dei condomini morosi, con le relative posizioni di debito, è illecita.

I giudici della Corte, contrariamente a quanto deciso dal tribunale di primo grado [2], hanno accolto il ricorso presentato da un condomino napoletano. Il condomino chiedeva l’accertamento della condotta illegittima dell’amministratore, reo di aver pubblicato il suo nome con l’importo delle quote condominiali da lui non ancora versate, nella bacheca del palazzo.

Il comportamento dell’amministratore è stato invece giudicato, dalla Suprema Corte, lesivo della normativa sulla privacy [3] e del diritto alla riservatezza di ciascun condomino, “risolvendosi nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee”.

I giudici hanno sottolineato che “l’affissione, nella bacheca condominiale, del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell’informazione ai soggetti interessati”, determinando un’indebita diffusione dei dati personali.

L’amministratore, nella sua attività di gestione, è sì legittimato al trattamento delle informazioni contabili dei singoli condomini; è inoltre previsto che tali informazioni, per ragioni di trasparenza, possano essere trasmesse a tutti i partecipanti al condominio. Tuttavia il trattamento dei dati personali, affinché sia lecito, deve avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti [4].

Dunque è illecito esporre negli spazi condominiali, accessibili al pubblico, informazioni sulle singole posizioni debitorie, avvisi di mora o sollecitazioni nominali di pagamento. Le ragioni di riservatezza, nel caso di specie, hanno prevalso sulle esigenze di efficienza e gestione del condominio.

Questa decisione è in linea con un’altra sentenza della Cassazione penale [5], che aveva sancito la condanna per diffamazione [6] nei confronti di colui che affigge il nome di un condomino, in ritardo con i pagamenti, in un luogo accessibile a un numero indefinito di soggetti estranei al condominio.

[1] Ordinanza, II Sezione Civile, n. 186 del 4 Gennaio 2011.

[2] Sentenza Tribunale di Napoli,  n. 1196 del 28 Novembre 2008.

[3] D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 (Codice della Privacy).

[4] Art. 11 Codice della Privacy.

[5] Sentenza n. 13540 del 31 Marzo 2008.

[6] Art. 596 c.p.

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