Capire il Bilancio Preventivo

Il nostro viaggio nel mondo del condominio continua esplorando una delle funzioni chiave del condominio, uno strumento con il quale abbiamo a che fare almeno una volta all'anno: il bilancio preventivo.
Ogni anno il bilancio preventivo viene predisposto dall'amministratore di condominio il quale fa una stima preventiva di quelle che saranno le spese ordinarie dell'esercizio in corso basandosi sulle spese sostenute nell'esercizio passato. In parole povere "consiglia " ai condomini di stanziare una somma che vada a coprire il più approssimativamente possibile quelle che saranno le spese ordinarie alle quali il condominio andrà incontro.
Il bilancio nella forma si presenta come un elenco di voci di spesa alle quali viene destinata una somma a copertura del servizio. C'è da dire che i bilanci sono totalmente personalizzabili a seconda della conformazione del condominio e del suo regolamento. Il funzionamento del bilancio infatti è spiegato ampiamente all'interno del regolamento condominiale e sancito dal nostro Codice Civile.
Ad ogni voce di spesa è assegnata una tabella millesimale di ripartizione.
il bilancio preventivo di solito è diviso in Diverse Macrocategorie:

1. Spese generali
2. Manutenzione Scala
3. Manutenzione ascensore
4. Spese Caldaia
5. Spese Acqua
6. etc..

Ogni macro categoria contiene delle specifiche voci di spesa.

• Nelle spese generali sono incluse tutte le spese che sono da ripartire a tutti i condomini in quanto di consumo generale del fabbricato. Voci che obbligatoriamente rientrano nelle Spese Generali sono le spese di cancelleria, le spese postali, l'assicurazione del fabbricato e la redazione del modello 770 e il compenso dell'amministratore, ma vi possono rientrare anche quelle spese di manutenzione di servizi ad uso comune come può essere ad esempio la sostituzione del cilindretto di apertura del cancelletto di ingresso al cortile comune.
• Nella manutenzione scala sono inserite tutte le spese da ripartire in base alla Tabella di Manutenzione delle scale, la quale si differenzia dalla prima perchè comprende solo i condomini che usufruiscono dell'ingresso alla scala condominiale. Tra queste le spese di pulizia e di illuminazione dell'androne. Questa Tabella tiene conto ovviamente dell'altezza di piano e assegna ad ogni immobile un valore proporzionalmente differente da un piano all'altro, ma approfondiremo questo argomento in un altro post.
• La voce di manutenzione ascensore include tutte le spese di illuminazione e manutenzione dell'impianto ascensore e utilizza una tabella apposita denominata Tabella Manutenzione Ascensore, anch'essa che tiene conto dell'altezza di piano nell'assegnazione del valore millesimale.
• Le spese della caldaia meglio denominata Centrale Termica, comprende tutte le spese di manutenzione della stessa nonché le spese dei consumi effettuati durante l'anno e vengono ripartite in base ad una tabella apposita che tiene conto di diversi fattori come il numero dei punti irradianti all'interno dell'unità immobiliare, l'ubicazione del piano dell'unità immobiliare e la grandezza dell'appartamento.
• Le spese acqua verranno solo in fase preventiva ripartite in base alla tabella generale A per poi essere conguagliate in fase di rendiconto in base ai consumi effettuati durante l'anno a seguito della lettura dei contatori.

Dalla somma di tutte queste singole ripartizioni si forma il piano di riparto annuale, cioè il totale che ogni singolo condomino deve pagare per la copertura delle spese dell'intero esercizio. Questo totale verrà poi ripartito ulteriormente in 12 rate mensili o 6 rate bimestrali o 2 rate semestrali, a seconda delle esigenze dei condomini e darà vita allo piano di riparto rateale.
C'è da dire che il bilancio preventivo è uno strumento molto flessibile in quanto l'assemblea condominiale può personalizzarlo in qualsiasi modo. E' di fatti l'assemblea che approva in fase di delibera i contenuti del bilancio preventivo e il piano di riparto annuale con il relativo piano rateale rendendoli esecutivi per la riscossione delle quote.
Mi preme sottolineare che spesso risulta molto difficile per taluni condomini riuscire ad avere confidenza con questi elaborati, in quanto si differenziano nei contenuti da condominio a condominio e da amministratore ad amministratore. L'unica cosa che non cambia mai è il fatto che dobbiamo pagare... Al prossimo post!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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