Piscina condominiale: quando andare in spiaggia diventa superfluo.

La piscina in condominio conferisce sicuramente maggiore prestigio allo stabile tanto che ormai sono in tanti che possono vantarsi di poter usufruire di una piscina nel proprio condominio. Godere di un bel bagno in piscina lontani dalla caciàra spiaggesca è di certo un lusso, più che economico, di opportunità.

Spesso però dimentichiamo che il mantenimento di una piscina è soggetto a diverse norme sia comportamentali che amministrative che dobbiamo sempre tener presente.

Il condominio dunque non deve solo provvedere alla manutenzione della struttura, ma anche e soprattutto alla regolamentazione del suo utilizzo.

Per questo motivo daremo alcune indicazioni utili che permetteranno di avere chiari tutti gli adempimenti a cui siamo soggetti quando il nostro condominio è provvisto di piscina.

RIPARTIZIONE SPESE E MANUTENZIONE

Di genere questa è la prima cosa di cui ci informiamo: quanto ci costa?  

Bisogna specificare che i costi di mantenimento della piscina sono diversi e in genere non sono a buon mercato se effettuati da un singolo individuo, ma diventano plausibili in un condominio.

Sono previste spese per assicurarne l'igiene, la sicurezza, ed ottimizzare il godimento del bene, spese per l'ottenimento e il mantenimento dei requisiti igienico sanitari, incluse le procedure di autocontrollo, le pulizie e la disinfezione sia della piscina che delle docce e dei locali bagni, e non per ultimo la spesa del compenso del bagnino, in quanto la piscina non sarà  accessibile in mancanza di un bagnino al quale venga stipulato regolare contratto di lavoro collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati e regolarmente retribuito.

Queste spese verranno ripartite in base a quanto disciplinato dal regolamento di condominio il quale potrà prevedere l'esonero dalle spese di manutenzione per taluni condomini per ragioni non dipendenti dalla loro volontà come ad esempio per la natura strutturale dell'edificio, oppure quando la piscina e' comune soltanto ad alcune unita' immobiliari.

USO DELLA PISCINA - NORME COMPORTAMENTALI E PRESCRIZIONI

Anche in questo caso il regolamento condominiale ci viene in aiuto in quanto, l'assemblea, per assicurare l'igiene, la sicurezza, ed ottimizzare il godimento del bene ( piscina ), ne deve poi disciplinare l'uso, attraverso un regolamento di servizio che prevede limitazioni di orario, numero massimo di utilizzatori contemporanei ed eventuali turni, utilizzo delle docce, la possibilità di far accedere ospiti dei condomini, ecc..

A tal proposito, parlando degli ospiti e quindi delle persone che non sono condomini, l'art.1102 c.c. prevede che ciascun condomino può utilizzare la cosa comune purché non ne impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

A tal proposito all'interno della struttura il responsabile dell'impianto predisporrà l'esposizione delle norme contenute all'interno del regolamento come ad esempio:

• raccomandazioni di non farsi il bagno a meno di tre ore dai pasti;
• utilizzo di cuffie;
• segnalazione dell'orario di presenza del servizio di assistenza bagnanti;
• profondità dell'acqua nei vari punti della piscina;
• ingresso ai minori di 12 anni non consentito se non accompagnati da maggiorenni;
• doccia obbligatoria prima del bagno;
• VIETATO TUFFARSI...

Insomma.. anche in vacanza ci sono troppe regole, quasi quasi torno in spiaggia!

BUONE VACANZE A TUTTI!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Ritorna la solidarietà passiva - Quando i furbetti la fanno da padrone.

La ormai famosa nuova Riforma del Condominio ( Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ) ha ribadito la legittimità della solidarietà passiva del condominio bocciata in passato dalla giurisprudenza.

Ma cosa significa tutto ciò?

Se in un condominio vi è il solito "furbetto" che non paga le quote condominiali, l'amministratore è ormai obbligato entro i sei mesi dall'approvazione dei bilanci ad agire nei confronti dei morosi per il recupero delle suddette quote.

Spesso però risulta difficile riuscire in concreto a recuperare il credito per le vie legali, sono infatti decine i metodi adottati dai furbetti per eludere le azioni giudiziarie (decreto ingiuntivo) o per allungare i tempi del pagamento.

Nel frattempo dunque il condominio con mancanza di cassa non può soddisfare tutti i pagamenti, e i ritardi si trasformano in more onerose ed espongono il condominio a ricevere ingiunzioni di pagamento da parte dei fornitori.

La giurisprudenza ha reintrodotto dunque il il principio della solidarietà passiva, e cioè che i fornitori, creditori del condominio, dovranno agire nei confronti solo ed esclusivamente dei condomini, i cui dati sono stati forniti loro dall'amministratore, che risultano in ritardo con i pagamenti. Purtroppo tutto ciò non esonera i buoni pagatori da rischi di vedere il loro patrimonio pignorato, qualora infatti i creditori non riescano a recuperare il loro credito potranno successivamente agire nei confronti della rimanenza del condominio.

Pertanto spetterà all'amministratore dover ripartire in proporzione al valore millesimale dei singoli condomini, le quote ingiunte e non recuperate. I condomini saranno dunque costretti ad anticipare soldi per conto dei furbetti del palazzo e a sopperire la mancanza degli altri condomini, con la speranza un giorno di riuscire a recuperare il loro anticipo. 

Nessuno è più al sicuro! In pratica anche i condomini puntuali e scrupolosi nei pagamenti saranno soggetti a rischio di recupero forzato del credito, ma solo dopo che il creditore abbia agito nei confronti dei condomini morosi e che il tentativo non sia andato a buon fine.

Di certo non si tratta di una pratica equa e giusta nei confronti dei condomini che si sono sempre prodigati a saldare puntualmente le proprie quote, e proprio per questo la giurisprudenza dovrebbe sopperire a questa mancanza prendendo delle contromisure molto ferree nei confronti dei morosi, ma a tutt'oggi le cose non stanno così.

L'unico provvedimento applicabile nei confronti dei morosi è che questi ultimi, avendo protratto il mancato pagamento per almeno sei mesi, si vedranno sospendere nei loro confronti la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. 

Dovremo quindi installare scanner delle impronte digitali per l'utilizzo di ascensori, luci scala,  cancelli elettrificati, o isolare la caldaia condominiale dall'appartamento del moroso? Non è dato saperlo.

Dunque cari condomini prepariamoci, perché la situazione non sembra destinata a cambiare!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Spese per studenti universitari fuori sede

Oltre al canone di locazione, sono detraibili anche le spese condominiali che in certi contratti non vengono specificate ma che, comunque, sono accessorie al canone (ad esempio, nelle case per lo studente e nei centri di ospitalità)?

La detrazione Irpef del 19% delle spese di affitto, per un importo non superiore a 2.633 euro, sostenute dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e, comunque, in una provincia diversa, è disciplinata dall’articolo 15, comma 1, lettera i-sexies), del Tuir. Tale disposizione riconosce il beneficio esclusivamente per i canoni di locazione derivanti da contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge n. 431/1998, per i canoni relativi a contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnamento in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative; non anche per le eventuali spese condominiali.

La Ripartizione delle spese

Generalità

Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote.

Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote.

Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso.

La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni.

Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Soggetti obbligati

L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale.

L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.

I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.

Natura dell'obbligazione

L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale sull'immobile.

Momento in cui l'obbligazione sorge

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.

L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.

Convenzioni in deroga

La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma).

La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini

In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.

Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)

L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'art. 1123.

Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.

Pluralità di cose, opere ed impianti (terzo comma dell'art. 1123 C.c.)

Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.

L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio

Manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 C.c.)

La norma in esame è derogabile

La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art. 1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani.

Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.

L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani.

Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)

L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.

Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali

L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.

Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)

L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.

Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).

La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.

Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.

Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

Conclusioni - Carente prestazione del servizio comune.

In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )»

Condominio.it

Sostituzione degli infissi e decoro dell'edificio

Gli infissi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva in un edificio in condominio, la loro sostituzione e le questioni relative al decoro dello stabile.

Una delle questioni che, spesse volte, genera incertezza sul da farsi è quella inerente lasostituzione degli infissi di un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio.

Cambiare la serranda rotta, sostituire le finestre vecchie con modelli più nuovi e conformi alle norme dettate in materia di dispersione del calore, ecc.

 Come agire?

Quali le regole da seguire per evitare le contestazioni della compagine condominiale?

Qui di seguito vedremo quali possono essere le contestazioni e quale il modo migliore d’agire per evitarle in partenza.

La questione che, rispetto ad ogni altra, ha senza ombra di dubbio rilievo assorbente è quella relativa all’alterazione del decoro architettonico.

E’ bene ricordare che con questo termine deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità (Cass. n. 851/07).

Esso è un bene comune e non necessita della ricorrenza di particolari connotazioni estetiche essendo sufficiente la presenza di una linea armonica sia pur molto semplice (cfr.Cass. n. 8830/08).

A scanso d’equivoci la Suprema Corte ha avuto modo di puntualizzare che nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale (Cass. n. 851/07).

In questo contesto non v’è dubbio che le finestre, letapparelle e tutti gli infissi delle unità immobiliari ubicate in condominio possano essere suscettibili d’incidere sul decoro dell’edificio.

Alla loro sostituzione, quindi, può seguire una contestazione inerente l’alterazione del decoro dell’edificio.

Si pensi al condomino che sostituisca la propria tapparella grigia, uguale a quella delle altre unità immobiliari, con una rossa o con una persiana.

Stesso discorso, con i dovuti aggiustamenti, per le finestre e per le porte d’ingresso agli appartamenti.

E’ evidente che in questi casi, fatta salva la presenza di specifiche norme dettate nel regolamento condominiale (art. 1138, primo comma, c.c.), le soluzioni, per evitare contestazioni d’ogni genere, sono due:

a) sostituzione degli infissi con altri identici o del tutto simili;

b) ottenimento dell’assenso di tutti i restanti comproprietari ad installare dei serramenti differenti per tipologia, forma e colore.

In quest’ultimo caso l’intervento modificativo del decoro non potrà essere oggetto di alcuna contestazione.

Lavorincasa.it

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

In tema di parti comuni  e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese (Cass. n.4821/1983; n.283/1987).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. n.14576/2004).

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.
Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.
La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

Il costo della polizza di assicurazione professionale spetta all’amministratore

La polizza professionale da presentare all’assemblea è un onere che ricade sull’amministratore.

La recente riforma del condominio ha previsto [1] la possibilità, per l’assemblea, di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione, ai condomini, di unapolizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato (…) con adeguamento dei massimali in caso di lavori straordinari. Nella fretta, però, il legislatore si è dimenticato di chiarire a chi farà carico la spesa: all’amministratore o al condominio?

In generale, è il professionista che sopporta l’onere della propria polizza professionale. Del resto, la circostanza che il nuovo testo della norma [1] stabilisca che, in caso di lavori straordinari, la polizza dell’amministratore debba essere adeguata nei massimali, sembrerebbe far supporre che l’onere spetti proprio in capo all’amministratore stesso.

Tuttavia, sono sempre possibili accordi diversi tra l’amministratore e l’assemblea.

[1] Nuovo art. 1129 cod. civ.

Laleggepertutti

Le Spese di inquilino e proprietario in condominio

Il riscaldamento, le spese di condominio, l'obbligo dei lavori a carico del proprietario

Sono a carico dell’inquilino :

il servizio di pulizia, la gestione corrente dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90% . Il conduttore ha diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle spese e a partecipare su invito del proprietario e con diritto di voto all'assemblea che decide su spese di riscaldamento. Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle spese.

Tutte le riparazioni straordinarie,escluse quindi quelle di piccola e ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell'immobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576, 1577,1578,1579,1580,1581).

Le spese condominiali e la morosità

Il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell'inquilino e delle spese per riscaldamento è causa di risoluzione del contratto per morosità. La legge stabilisce,infatti, che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Quando e come si pagano le spese condominiali?

Il  pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. 

La legge prevede che il locatore deve,su richiesta  dell'inquilino, fornire l'indicazione specifica delle spese (costo dell'acqua, dell'energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unita immobiliare).

In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma è comunque necessario che quest'ultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha diritto di richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà trascorso un congrue periodo di tempo che consenta all'inquilino i dovuti esami, conteggi e verifiche, si potrà parlare, persistendo il mancato pagamento, di inquilino inadempiente.

Quando va pagato l'affitto?

Il contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.

Le trattative e le agenzie

La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è molto importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno riferimento oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi nei quali interviene il ruolo dell'organizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli accordi e i contratti tipo territoriali.

Per importanza si aggiunge la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad un altro.

Per questi motivi la legge 431/98 offre la possibilità agli inquilini di essere assistiti nella stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche se non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione e all'interno degli accordi depositati.

Quando per l’affitto intervengono le Agenzie occorre:

a) accertarsi che l'agente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di Commercio;

b) pretendere che l'incarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;

c) verificare che nel contratto di mediazione non siano inserite clausole vessatorie;

d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione ;

e) valutare i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misurazioni di superfici, visure catastali, verifiche impianti).

Rate condominiali non pagate: decreto ingiuntivo anche senza lettera di messa in mora

Non è necessaria la lettera con l’avviso di pagamento prima di agire in tribunale.

Il proprietario di casa che non ha pagato le rate condominiali può vedersi notificare, dalla sera alla mattina, un decreto ingiuntivo del tribunale, senza aver mai ricevuto prima una lettera di messa in mora da parte dell’amministratore. È quanto stabilito dalla Cassazione in una recente sentenza [1].

Il condominio può agire contro il condomino moroso, per ottenere il pagamento di quanto dovuto, senza prima diffidarlo con raccomandata a.r.. La lettera, dunque, con l’avvertimento finale non è necessaria per legge. Se però il regolamento di condominio prevede una clausola che imponga all’amministratore di mettere in mora il debitore, al condomino che ha ricevuto il decreto ingiuntivo non resta che agire contro l’amministratore per il mancato rispetto delle regole condominiali.

Ricordiamo che, con la riforma del condominio, l’amministratore ha un vero e proprioobbligo di attivarsi entro sei mesi per recuperare le rate condominiali non riscosse (pena la responsabilità personale di quest’ultimo).

Il decreto ingiuntivo notificato al condomino moroso è provvisoriamente esecutivo: ciò significa che, in teoria, si può già iscrivere una ipoteca sulla casa del debitore.

[1] Cass. sent. n. 9181 del 16.04.2013.

Laleggepertutti