Contatore dell'acqua rotto - sostituzione.

Ti si è rotto il contatore dell'acqua o sospetti che non funzioni bene e devi sostituirlo? Perché chiamare l'idraulico se puoi eseguire tu stesso il lavoro risparmiando così tempo e denaro? Con questa guida vedremo come sostituire il contatore dell'acqua in tre semplici passaggi. E' un lavoro non complicato e che si esegue in 20 minuti:

1.     Puoi acquistare un contatore nuovo, completo di tutti i raccordi e le guarnizioni, in un qualsiasi negozio di materiale idraulico o dal ferramenta, in genere l'attacco è da tre quarti di pollice. Lo si trova ad un costo intorno ai 30 euro. Abitando in condominio ricordati che devi chiudere l'acqua dall'autoclave generale oppure se hai la chiusura al piano ricordati di chiuderla.

2.   Svita i dadi nel vecchio contatore con la chiave inglese, i contatori hanno misure standard, pertanto puoi lasciare i raccordi esistenti nei tubi. Se questi non sono in buono stato, sostituisci anche quelli. Estrai il contatore e prendi nota dei metri cubi registrati in modo da comunicarli all' eventuale amministratore del condominio.

3.     Il contatore sul frontale ha segnata la freccia che indica la direzione di entrata e uscita dell'acqua, quindi inserisci le guarnizioni agli attacchi laterali e inseriscilo bloccando le ghiere. Fai una prima prova aprendo l'acqua e controllando che non ci siano perdite ai raccordi, altrimenti stringi ancora i dadi all'evenienza.

Buon Condominio a tutti!

Ivan Toscano - Casa & Condominio
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Furti di Rame - La nuova frontiera dei Ladri

Le tubazioni nelle nostre case devono possedere alcune determinate caratteristiche:

• ottime proprietà meccaniche.

• resistenza al fuoco e non infiammabilità.

• resistenza alle alte temperature.

• impermeabilità agli agenti esterni.

• raccordi e giunzioni a tenuta.

• durata nel tempo.

• rispetto delle norme e delle leggi.

• compatibilità con gli altri materiali.

Il rame è un materiale che offre tutto questo. A testimonianza della sua affidabilità è da tenere presente che uno stesso tubo di rame può essere impiegato per il trasporto dell’acqua potabile, del gas; ed il riscaldamento (sia tradizionale che radiante): possiede tutti i requisiti di sicurezza e resistenza che ciascuna di queste applicazioni richiede. Il rame possiede un’altra caratteristica importante, ovvero, ha una eccellente capacità di scambiare calore, di gran lunga superiore a quella di tutte le altre tubazioni, per questo è il materiale ideale per le serpentine dei pannelli radianti, i captatori geotermici, i condizionatori e i termo arredi.

Nell’acquisto o nella ristrutturazione della casa, la maggior parte o la quasi totalità del tempo viene passato a valutare e scegliere gli elementi di arredamento “che si vedono”, come piastrelle, rubinetti, pavimenti, sedie. Sono quelli che ci circonderanno negli anni a venire e che renderanno la casa più bella ai nostri occhi e a quelli degli ospiti. Eppure, il funzionamento e il comfort della casa negli anni a venire dipenderanno soprattutto da quello che “non si vede”, come per esempio: gli impianti idrici ed elettrici nascosti dentro ai muri.

In considerazione di ciò, e di quello che sta avvenendo, oramai, quotidianamente nelle nostre città e non solo, ovvero, dei continui e ripetuti furti di rame, mi chiedo:

Che senso ha utilizzare questo nobile materiale, in opere esterne come grondaie, coperture di massetti, ringhiere, cassette della posta, ecc..?

E’ utile sapere che i materiali con cui sono fatti gli impianti non sono tutti uguali, e scegliere il materiale dei tubi che trasportano l’acqua potabile è altrettanto importante quanto scegliere il rubinetto che la eroga, tutt’altro che dotare di questo elemento un canale di scolo, che può essere costruito anche da altri materiali meno appetibili e costosi come il PVC, l’acciaio INOX o l’alluminio.
Perciò consiglio ai poco superbi proprietari di case, di tralasciare la vanagloria che li ha spinti nel dotare del rame gli accessori del loro stabile, per una più accurata scelta dei materiali da utilizzare, così da poter dissuadere la nuova frontiera dei procacciatori di “oro rosso”, che ne potrebbero approfittare in periodi, come quelli estivi (per le case di città) o invernali (per le case estive) in cui lo stesso stabile è disabitato quindi insicuro.

Buon Condominio a tutti

Dott. Alberto Biasi - Casa & Condominio

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Parti comuni danneggiate dai lavori in casa? Paga l'impresa

Il condomino che intende procedere con lavori di ristrutturazione del proprio appartamento deve darne preventiva notizia all'amministratore, in particolar modo nel caso in cui le opere, pur se riguardanti in primo luogo la singola unità immobiliare, vanno in qualche modo a interessare le parti o i servizi comuni. Il proprietario committente deve, dal canto suo, controllare che i lavori siano svolti secondo le direttive concordate con l'impresa incaricata di eseguirli, la quale deve invece svolgere le proprie attività utilizzando la diligenza e la perizia necessaria al caso concreto, non solo attenendosi al progetto, ma anche segnalando eventuali errori o carenze progettuali riscontrate in base alle proprie cognizioni tecniche oppure durante la stessa esecuzione dei richiesti interventi.Fermi questi limiti, l'impresa deve operare in piena autonomia, con una propria organizzazione e con propri mezzi. Il suo compito finale è quello di consegnare al condomino il risultato della sua opera. A ciò consegue che essa deve ritenersi unica responsabile dei danni che eventualmente possono derivare a terzi nell'esecuzione dei lavori. Oltre che rispondere infatti dei vizi dell'opera, quando cioè questa manchi di qualità per il tipo di materiale utilizzato o per le modalità con cui è stata eseguita, è anche responsabile per i danni che eventualmente provoca a beni o impianti condominiali: si pensi alla rovina del portone condominiale durante il passaggio dell'automezzo dell'impresa dall'androne comune oppure alla inavvertita rottura di una tubazione del servizio di riscaldamento durante la sostituzione dei termosifoni, magari con conseguente allagamento di spazi condominiali.

Per i lavori mal eseguiti, l'impresa risponde direttamente nei confronti del committente, sempre che costui osservi l'obbligo di denunciare all'impresa stessa le difformità e i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza da ogni diritto (articolo 1667, Codice civile): è sufficiente una lettera raccomandata con cui la si invita a intervenire per eliminarli. La denuncia non serve nel caso in cui sia la stessa impresa a riconoscerne l'esistenza, accompagnata dall'impegno di provvedere alla loro eliminazione.

Nel caso invece di danni arrecati al condominio (oppure, in genere, a beni di qualsiasi altro condomino), è bene che la denuncia all'impresa sia fatta immediatamente, dandone ovviamente contestuale notizia all'amministratore o al diretto danneggiato.
Ciò non elimina però la diretta responsabilità del committente condomino a rispondere dei danni provocati dall'impresa a cui lui ha appaltato i lavori di ristrutturazione della propria unità immobiliare, ancor più quando magari si accerti che questi siano stati affidati a un'impresa assolutamente inidonea a svolgerli.
Si apre a questo punto un duplice scenario, nel senso che il danneggiato deve richiedere il risarcimento del patito danno al condomino, che a sua volta si rivolgerà all'impresa autrice del danno per chiederne il ripristino e quant'altro.

Il condomino, in buona sostanza, è il primo a essere chiamato a risarcire il danno causato dall'impresa da lui scelta. Il che non significa però che debba immediatamente provvedere al pagamento del risarcimento in attesa che vi provveda l'impresa o la compagnia di assicurazione da cui questa chiede di essere manlevata: è pacifico peraltro che quest'ultima debba necessariamente rispondere anche per fatti colposi del danneggiante assicurato, salve naturalmente eventuali clausole limitative del rischio (Cassazione, 26 febbraio 2013 n. 4799). Se da un punto di vista strettamente giuridico chi cagiona ad altri un danno è infatti obbligato a risarcirlo (articolo 2043, Codice civile), è vero che se l'impresa si offre subito non solo di ripristinare il bene danneggiato, ma anche di provvedere, tramite la propria assicurazione, a corrispondere al danneggiato il giusto compenso per il pregiudizio subito, non v'è dubbio che il singolo condomino, sebbene indirettamente responsabile del danno, dovrà considerarsi esonerato da qualsivoglia altro contributo.

Neppure è pensabile che di fronte alla dichiarata concreta disponibilità del danneggiante di risarcire integralmente il danno subito dal condominio, sebbene negli accettabili tempi imposti dalla propria compagnia di assicurazione, questi possa pretendere di ottenerlo dal singolo condomino in via giudiziaria, venendo a mancare, in siffatta situazione, l'interesse a radicare un giudizio che addirittura potrebbe vederlo soccombente sotto il profilo della temerarietà del radicato contenzioso.

ilsole24ore

Manutenzione ordinaria e straordinaria

All’interno della gestione condominiale è importante capire quali sono le differenze tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria. La prima concerne tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, e quelle necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti(articolo 31 lettera A legge 5.8.1978 n. 457) di cui riportiamo l’estratto:

Art. 31.- Definizione degli interventi.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1º giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Come si evince le manutenzioni straordinarie sono quelle indicate al punto B. Dal punto di vista delle maggioranze gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere approvati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 334  millesimi in seconda convocazione. Particolare non di poco importanza è che gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere decisi dall’ amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea. Mentre invece gli interventi di manutenzione straordinaria necessitano dell’approvazione dei condomini con la stessa maggioranza sottolineata in precedenza. L’unica eccezione è quella in cui si tratta di deliberare su opere straordinarie di notevole entità. In questo caso è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.

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Sostituzione degli infissi e decoro dell'edificio

Gli infissi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva in un edificio in condominio, la loro sostituzione e le questioni relative al decoro dello stabile.

Una delle questioni che, spesse volte, genera incertezza sul da farsi è quella inerente lasostituzione degli infissi di un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio.

Cambiare la serranda rotta, sostituire le finestre vecchie con modelli più nuovi e conformi alle norme dettate in materia di dispersione del calore, ecc.

 Come agire?

Quali le regole da seguire per evitare le contestazioni della compagine condominiale?

Qui di seguito vedremo quali possono essere le contestazioni e quale il modo migliore d’agire per evitarle in partenza.

La questione che, rispetto ad ogni altra, ha senza ombra di dubbio rilievo assorbente è quella relativa all’alterazione del decoro architettonico.

E’ bene ricordare che con questo termine deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità (Cass. n. 851/07).

Esso è un bene comune e non necessita della ricorrenza di particolari connotazioni estetiche essendo sufficiente la presenza di una linea armonica sia pur molto semplice (cfr.Cass. n. 8830/08).

A scanso d’equivoci la Suprema Corte ha avuto modo di puntualizzare che nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale (Cass. n. 851/07).

In questo contesto non v’è dubbio che le finestre, letapparelle e tutti gli infissi delle unità immobiliari ubicate in condominio possano essere suscettibili d’incidere sul decoro dell’edificio.

Alla loro sostituzione, quindi, può seguire una contestazione inerente l’alterazione del decoro dell’edificio.

Si pensi al condomino che sostituisca la propria tapparella grigia, uguale a quella delle altre unità immobiliari, con una rossa o con una persiana.

Stesso discorso, con i dovuti aggiustamenti, per le finestre e per le porte d’ingresso agli appartamenti.

E’ evidente che in questi casi, fatta salva la presenza di specifiche norme dettate nel regolamento condominiale (art. 1138, primo comma, c.c.), le soluzioni, per evitare contestazioni d’ogni genere, sono due:

a) sostituzione degli infissi con altri identici o del tutto simili;

b) ottenimento dell’assenso di tutti i restanti comproprietari ad installare dei serramenti differenti per tipologia, forma e colore.

In quest’ultimo caso l’intervento modificativo del decoro non potrà essere oggetto di alcuna contestazione.

Lavorincasa.it

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

In tema di parti comuni  e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese (Cass. n.4821/1983; n.283/1987).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. n.14576/2004).

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.
Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.
La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

Lavori in appartamento: obbligatorio il preavviso all’amministratore

Con la riforma le opere eseguite dai singoli condomini all’interno dei singoli alloggi o sulle parti comuni devono essere sempre comunicate all’amministratore

A seguito della recente riforma del condominio, e a differenza di quanto sino ad oggi avvenuto, le opere eseguite dal singolo all’interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo devono sempre essere comunicate preventivamente all’amministratore che ne riferisce all’assemblea [1].

Infatti, la nuova legge prevede l’impossibilità per i condomini di eseguire opere omodifiche o svolgere attività oppure variare la destinazione d’uso all’unità immobiliare di loro proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive degli altri condomini oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni che necessitano di modificazioni, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea può deliberare modalità alternative di esecuzione delle opere, imporre cautele o pretendere idonea garanzia per i danni eventuali [2].

[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Art. 1122-bis cod. civ. 

Laleggepertutti.it

I lavori condominiali si pagano in anticipo: la norma che tutela i costruttori

L’assemblea dovrà costituire un fondo speciale di importo pari al prezzo da versare all’impresa costruttrice.

In tempi di crisi e di aumento del divario della ricchezza tra i cittadini, ci mancava anche la norma a favore dei costruttori: norma che è stata prevista dalla riforma del condominio e che entrerà in vigore nel mese di giugno.

Da oggi in poi, ogni qual volta che l’assemblea dei condomini decida di approvare opere di manutenzione straordinaria e/o innovazioni sul palazzo, dovrà necessariamente costituire un “fondo speciale” di importo pari all’ammontare dei lavori. In altre parole, bisognerà che tutti i proprietari di casa versino in anticipo, al condominio, ed in base alla ripartizione della spesa, quanto ci sarà da pagare per i lavori stessi.

La norma era stata voluta proprio dai costruttori per tutelarsi dai mancati pagamenti. Difatti, tale fondo nasce per garantire le aziende in caso di mancato pagamento dei condomini ed evitar loro di dover procedere per vie legali (con tutti gli oneri che ciò comporta). Ma essa diventa per i condomini una forma di pagamento anticipato.

Insomma, si tratta un regalo per le aziende di costruzioni – che, in tal modo, saranno esonerate da qualsiasi rischio di mancato pagamento – ma che potrebbe diventare anche un disincentivo per le dissestate assemblee ad approvare lavori straordinari, se non strettamente urgenti e inderogabili.

Cosa succederà, tuttavia, se il singolo condomino non potrà versare, in un’unica soluzione ed in forma anticipata, tutti i soldi per i lavori? Cosa avverrà se la banca non glieli vorrà prestare?

In caso di lavori improcrastinabili (per esempio, la messa in sicurezza per l’edificio), dovendo gli stessi essere comunque deliberati, si avrà una situazione inverosimile: o i lavori, per quanto urgenti, non potranno essere realizzati, oppure gli altri condomini saranno costretti ad anticipare la quota per conto dei meno abbienti.

Insomma, il peso della mancanza di liquidità delle aziende finisce ancora una volta per ricadere sulle spalle dei privati cittadini.

LaLeggePerTutti

Soppalco: necessario il permesso a costruire

Necessario il permesso di costruire per realizzare un soppalco, anche se quest’ultimo non presenta un piano d’appoggio.

Per realizzare un soppalco, è necessario il permesso a costruire, perché tale intervento determina un incremento della superficie dell’immobile. Il permesso a costruire è necessario anche nel caso di realizzazione della sola intelaiatura del soppalco, senza cioè il “piano di calpestio”.

A sostenerlo è il Consiglio di Stato in una recente sentenza [1], nella quale ha precisato che il T.U. sull’Edilizia [2] considera interventi di ristrutturazione, per i quali è necessario il permesso a costruire, quelli che comportino un aumento dellesuperfici o che, limitatamente agli immobili situati nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Nel caso deciso dai giudici amministrativi, i ricorrenti avevano eseguito degli interventi abusivi di ristrutturazione in un immobile del centro storico di Roma, consistenti nella costruzione della sola intelaiatura di un soppalco in ferro e nel cambio di destinazione d’uso, da magazzino ad abitazione. L’amministrazione comunale aveva ordinato la demolizione delle opere abusive e il pagamento di una sanzione pecuniaria. A nulla è valso obiettare che la mancanza di un piano d’appoggio per il soppalco non consente identificare un’attività di ristrutturazione edilizia, in quanto mancherebbe un aumento di superficie.

Secondo il Consiglio di Stato, l’utilizzo di travi ad una altezza di circa due metri, con scala in ferro per l’accesso è un intervento che delinea gli elementi strutturali essenziali di un soppalco. Peraltro i lavori erano stati sospesi con apposita ordinanza comunale, essendo stata ravvisata negli accertamenti la chiara finalità di realizzare un soppalco. I giudici hanno perciò ritenuto giusta la sanzione che, in questi casi, consiste nella rimozione e demolizione del manufatto [3].

[1] Consiglio di Stato, sent. n. 720 dell’8.02.2013.

[2] Art. 10, c. 1, D.P.R. n. 380 del 2001: “1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.”

[3] Art. 33, D.P.R. n. 380 del 2001.

LaLeggePerTutti

Infiltrazioni d'acqua in condominio. Le responsabilità legali

Le infiltrazioni d'acqua sono, in genere, conseguenza di danni alle opere murarie, alle condutture o agli impianti di proprietà condominiale o di singoli condomini, nonchè di altre cause, non legate necessariamente alla presenza di danni specifici, quali umidità di risalita o condensa.

Al fine di stabilire di chi sia la responsabilità dei danni conseguenti a un problema di infiltrazione d’acqua, è necessario, in prima analisi, stabilire quali siano i beni di proprietà comune e quali quelli di proprietà esclusiva. Generalmente, l’elenco delle aree comuni condominiali è riportato in ogni regolamento di condominio, tuttavia, laddove non si disponga di una copia del suddetto regolamento, è possibile consultare il codice civile che, all’art.1117 definisce quali sono le parti comuni di un edificio.

I motivi di contrasto più frequenti nascono a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti da tubazioni o opere murarie condominiali danneggiate (condotti dell’acqua o del riscaldamento, lastrici solari, aree sovrastanti locali interrati, ecc.) che recano danno, in maniera più o meno grave, agli immobili di proprietà individuale.

Nel caso di danni alle tubature bisogna distinguere tra quelle di adduzione, di proprietà condominiale sino al contatore privato del singolo condomino, e quelle di scarico di proprietà del condominio sino al collegamento con il tubo del singolo appartamento. Se la perdita avviene all’interno di tali limiti, gli eventuali danni sono a carico totale del singolo proprietario, altrimenti la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Nel caso, invece, di infiltrazioni attraverso il lastrico solare, laddove questo sia di completa proprietà condominiale, il danno va risarcito dal condominio, viceversa, qualora esso sia di pertinenza o di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ed assolve funzione di copertura del fabbricato, corre l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione nella misura di un terzo della spesa tra i condomini aventi uso esclusivo dello stesso e di due terzi tra tutti gli altricondomini, come stabilito dall’art. 1126 del c.c., sempre che il danno non sia dovuto esclusivamente a fatti imputabili ad una cattiva condotta del condomino proprietario.

Nel momento in cui si intenda richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale e l’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione di dette cause, il proprietario dell’appartamento danneggiato deve, in ogni caso, presentare la domanda di risarcimento all’amministratore del condominio, anche se l’infiltrazione provenga da un lastrico solare non di uso condominiale ma di uso esclusivo. Il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, in tal caso, può essere citato in giudizio soltanto qualora causi impedimento all’esecuzione dei lavori di ripristino deliberati dall’assemblea condominiale.

Diversamente, laddove il danno da infiltrazione d’acqua ad un lastrico solare sia derivato da fatto illecito, come stabilito dal codice civile all’art. 2043, il proprietario dell’appartamento danneggiato deve richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario esclusivo della terrazza sovrastante e non può rivolgersi al condominio che resta estraneo anche ad un’eventuale contesa giudiziaria tra le due parti.

Nel caso, infine, di infiltrazioni attraverso soffiti o solai, compresi i balconi, intesi come prolungamento del solaio stesso, il proprietario del piano inferiore è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti configurandosi per tali strutture, come stabilito dall’art. 1225 c.c., un compossesso da parte dei suddetti proprietari.

In ogni caso, qualora ci si trovi ad affrontare un problema di infiltrazioni d’acqua, è sempre buona norma rivolgersi atecnici competenti per individuare e bloccare prontamente la causa del fenomeno e valutare la consistenza del danno e, successivamente, richiedere l’assistenza di un legale per intraprendere la richiesta di risarcimento dei danni nelle sedi opportune.