Ripartizione acqua in base ai componenti del nucleo familiare.

Un nostro lettore ci chiede:

“Buongiorno. vivo in un condominio di 8 unità ed avrò ospiti per un po di tempo. Vorrei sapere se fin dal primo giorno devo comunicare all'amministratore l'adeguamento del pagamento dell'acqua oppure no. Esiste un limite di giorni continuativi fino a quando non devo dire nulla all'amministratore? E' lecito ripartire il consumo per ogni singolo appartamento in base al numero di persone non avendo contatori singoli ma un unico contatore condominiale?”

In assenza di regolamentazione condominiale ad hoc, la ripartizione effettuata dall'amministratore non segue la norma in materia ma viene resa efficace dall'approvazione dell'assemblea, che delibera in merito, ma la stessa può essere passibile ovviamente di impugnazione.

L'acqua si ripartisce in base al consumo. I sotto contatori servono a questo, a far sì che ognuno paghi in base a quanto consuma difatti esiste l'obbligo di installazione contatori acqua di ripartizione in ogni appartamento:

D.P.C.M. 4 marzo 1996 - Disposizioni in materia di risorse idriche (In GU 14 marzo 1996, n. 62, S.O.)

La misurazione dei volumi consegnati all'utente si effettua, di regola, al punto di consegna, mediante contatori, rispondenti ai requisiti fissati dal Decreto del Presidente della Repubblica 23 agosto 1982, n. 854, recepente la Direttiva Comunitaria n. 75/33. Là dove esistono consegne a bocca tarata o contatori non rispondenti, deve essere programmata l'installazione di contatori a norma.

In relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettera c), della legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.
Pertanto chiunque si trovi nella medesima situazione, e  non approva la modalità di ripartizione, si attivi per richiedere l'immediata installazione dei contatori all'interno di ogni singolo appartamento per effettuare la ripartizione in base al semplice consumo e non al numero dei componenti del nucleo familiare.

Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Cambiano le regole per l'automazione del cancello. La cassazione: Non è Innovazione!

La trasformazione del cancello condominiale, da manuale ad elettrificato (per l’entrata ai box condominiali, oppure, al cortile interno dello stabile), è una questione assai complicata nel panorama delle decisioni assembleari del condominio, infatti, le maggioranze previste dall’art. 1136, quinto comma, c.c., sono tutt’altro che semplici da raggiungere e anche se la riforma (l. n. 220/2012) le ha riviste abbassandole leggermente, il compito per l’assemblea resta comunque difficile.

Tutta colpa, dell’assenza di una definizione chiara d’intervento innovativo; visto che la legge n. 220/2012 non ha migliorato la situazione, per risolvere la questione della natura dell’intervento di automatizzazione del cancello, oggi ed anche dopo l’entrata in vigore della riforma, sarà necessario guardare alle pronunce giurisprudenziali in materia.

Una recente sentenza della Cassazione, ha risolto la questione optando per la natura non innovativa dell’intervento in esame. La pronuncia parte proprio dal concetto d’innovazione:

In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero, vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).

Siccome, L'elettrificazione del cancello condominiale rappresenta una semplice modifica migliorativa, bastano le maggioranze richieste dal 3° comma dell'art. 1136 del C.C.

Nei confronti di quei condomini che non intendono partecipare alle spese per l'installazione del cancello, se il recupero bonario del credito (telefonate o lettere) non ha successo, non rimane che rivolgersi all'avvocato per l'ottenimento del decreto ingiuntivo che rimane il mezzo più efficace per la tutela del credito.

Buon Condominio a tutti

Dott. Alberto Biasi - Casa & Condominio

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Piscina condominiale: quando andare in spiaggia diventa superfluo.

La piscina in condominio conferisce sicuramente maggiore prestigio allo stabile tanto che ormai sono in tanti che possono vantarsi di poter usufruire di una piscina nel proprio condominio. Godere di un bel bagno in piscina lontani dalla caciàra spiaggesca è di certo un lusso, più che economico, di opportunità.

Spesso però dimentichiamo che il mantenimento di una piscina è soggetto a diverse norme sia comportamentali che amministrative che dobbiamo sempre tener presente.

Il condominio dunque non deve solo provvedere alla manutenzione della struttura, ma anche e soprattutto alla regolamentazione del suo utilizzo.

Per questo motivo daremo alcune indicazioni utili che permetteranno di avere chiari tutti gli adempimenti a cui siamo soggetti quando il nostro condominio è provvisto di piscina.

RIPARTIZIONE SPESE E MANUTENZIONE

Di genere questa è la prima cosa di cui ci informiamo: quanto ci costa?  

Bisogna specificare che i costi di mantenimento della piscina sono diversi e in genere non sono a buon mercato se effettuati da un singolo individuo, ma diventano plausibili in un condominio.

Sono previste spese per assicurarne l'igiene, la sicurezza, ed ottimizzare il godimento del bene, spese per l'ottenimento e il mantenimento dei requisiti igienico sanitari, incluse le procedure di autocontrollo, le pulizie e la disinfezione sia della piscina che delle docce e dei locali bagni, e non per ultimo la spesa del compenso del bagnino, in quanto la piscina non sarà  accessibile in mancanza di un bagnino al quale venga stipulato regolare contratto di lavoro collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati e regolarmente retribuito.

Queste spese verranno ripartite in base a quanto disciplinato dal regolamento di condominio il quale potrà prevedere l'esonero dalle spese di manutenzione per taluni condomini per ragioni non dipendenti dalla loro volontà come ad esempio per la natura strutturale dell'edificio, oppure quando la piscina e' comune soltanto ad alcune unita' immobiliari.

USO DELLA PISCINA - NORME COMPORTAMENTALI E PRESCRIZIONI

Anche in questo caso il regolamento condominiale ci viene in aiuto in quanto, l'assemblea, per assicurare l'igiene, la sicurezza, ed ottimizzare il godimento del bene ( piscina ), ne deve poi disciplinare l'uso, attraverso un regolamento di servizio che prevede limitazioni di orario, numero massimo di utilizzatori contemporanei ed eventuali turni, utilizzo delle docce, la possibilità di far accedere ospiti dei condomini, ecc..

A tal proposito, parlando degli ospiti e quindi delle persone che non sono condomini, l'art.1102 c.c. prevede che ciascun condomino può utilizzare la cosa comune purché non ne impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

A tal proposito all'interno della struttura il responsabile dell'impianto predisporrà l'esposizione delle norme contenute all'interno del regolamento come ad esempio:

• raccomandazioni di non farsi il bagno a meno di tre ore dai pasti;
• utilizzo di cuffie;
• segnalazione dell'orario di presenza del servizio di assistenza bagnanti;
• profondità dell'acqua nei vari punti della piscina;
• ingresso ai minori di 12 anni non consentito se non accompagnati da maggiorenni;
• doccia obbligatoria prima del bagno;
• VIETATO TUFFARSI...

Insomma.. anche in vacanza ci sono troppe regole, quasi quasi torno in spiaggia!

BUONE VACANZE A TUTTI!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Come richiedere Copia Regolamento Condominiale e Tabelle Millesimali

Potrebbe accadere che vi troviate sprovvisti di Regolamento Condominiale e di Tabelle Millesimali in quanto il vecchio proprietario o il costruttore dal quale avete acquistato l'appartamento, non si sia preoccupato di fornirvele.

Capita spesso che sfugga un dettaglio simile, d'altronde nella fase contrattuale questi documenti spesso sono sottovalutati sia da chi vende che da chi acquista, ma successivamente ci si rende conto che sono documenti essenziali ai fini della vita condominiale. Senza di essi non sareste in grado di accedere ai regolamenti interni del condominio, non sapreste cosa sono le attività vietate e quali quelle lecite, non sapreste come vengono suddivise le spese e non sapreste neppure il valore millesimale dell'immobile nel quale abitate.

Nel momento in cui ci si accorge di non esserne in possesso allora a chi richiederle?

Al vicino di casa con il quale abbiamo instaurato un buon rapporto di vicinato, oppure all'amministratore.

Anche se spesso basta una telefonata cortese, è buona prassi effettuare una richiesta scritta nella quale si specifica il motivo per il quale si è sprovvisti di tali documenti.

L'amministratore prenderà in carico immediatamente la richiesta e provvederà a fornirvi immediatamente della documentazione. 

In questi casi l'amministratore potrebbe richiedervi un compenso straordinario per l'evasione della pratica in quanto non è compito suo quello di fornirvi della copia della documentazione, ma era onere del precedente proprietario quella di fornirvela e obbligo vostro quella di richiedergliela. Ad ogni modo niente provate per prima cosa a procurarvele dal precedente proprietario se ancora avete rapporti con lui oppure da un vicino cortese, altrimenti pazienza, si chiede all'amministratore.

Io vi consiglio di richiedere tutto all'amministratore che sono certo sarà ben lieto di spiegarvene il contenuto, così avrete un chiarimento migliore rispetto a quello che potrebbe darvi un vicino.

Per aiutarvi nella formulazione della richiesta all'amministratore è stato creato il seguente modulo che sono certo vi sarà molto utile:

SCARICA IL MODULO

Sicuramente dopo una lettura avrete tutto più chiaro.

Buon Condominio a tutti

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Bilancio Consuntivo e Conguaglio di Gestione

Alla fine di ogni anno amministrativo che può essere coincidente con l'anno solare (01/01 - 31/12) oppure in 12 mesi di diversi periodi dell'anno (es. 01/04 - 31/03) , così come indicato all'interno del Regolamento Condominiale, l'amministratore predispone la redazione del bilancio consuntivo di gestione, con il relativo prospetto di riparto millesimale, cioè il documento nel quale vengono ripartite tutte le spese delle singole unità immobiliari in base alle tabelle millesimali seguendo così le linee guida del Regolamento.

Con il Bilancio Consuntivo che visivamente si presenta molto simile al Bilancio Preventivo di cui abbiamo già parlato in precedenza, viene reso noto ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestione svolta dall'amministratore, nonché le spese effettivamente sostenute dal Condominio durante il suo mandato elencate e ripartite fra tutte le unità in base alla loro quota millesimale, la situazione patrimoniale con il resoconto di debiti e crediti, e la situazione di cassa cioè il bilancio delle entrate e delle uscite nel periodo di tempo considerato.

Nel Bilancio Consuntivo è contenuto anche il riepilogo delle somme incassate dal Condominio che dovranno essere conguagliate, in positivo o in negativo con le spese effettivamente sostenute e ripartite per tutte le unità immobiliari in misura del loro valore millesimale.

Ecco allora comparire la famosa quota di conguaglio delle spese di fine anno, cioè la differenza tra le quote fino a quel momento sostenute e quelle effettivamente incassate. Spessissimo si fa fatica a capire che all'interno del conguaglio di fine gestione sono incluse anche la rimanenza delle rate mensili non ancora pagate dai condomini, e più comunemente si tende a credere che il conguaglio sia solo una rata in più da dover corrispondere all'amministratore.

Non si dimentichi che il conguaglio può essere in negativo e cioè che bisogna corrispondere un extra per coprire le spese sostenute, oppure può essere in positivo , in poche parole potrebbe verificarsi che le quote versate nelle casse del condominio durante il periodo di gestione non solo siano state sufficienti alla copertura di tutte le spese ma risultano eccedenti.

In questi casi si potrebbe optare per una restituzione della differenza in eccesso versata da ogni singolo partecipante al condominio, oppure, cosa molto più pratica, l'eccedenza verrà contabilizzata come già versata nell'esercizio successivo.

Entrare nell'ottica di bilancio preventivo, consuntivo, conguaglio, stato patrimoniale alle volte può sembrare difficile o può essere preso troppo leggermente. Meglio non peccare troppo di superbia e rivolgersi al vostro amministratore che sarà sempre disposto a spiegarvi la natura di tutti i documenti della vita condominiale.

Non bisogna dimenticare mai che l'amministratore non è la persona che vi paga le bollette, ma è per prima cosa un consulente preparato pronto a colmare le lacune su tutti i meccanismi alla base del condominio.

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Capire il Bilancio Preventivo

Il nostro viaggio nel mondo del condominio continua esplorando una delle funzioni chiave del condominio, uno strumento con il quale abbiamo a che fare almeno una volta all'anno: il bilancio preventivo.
Ogni anno il bilancio preventivo viene predisposto dall'amministratore di condominio il quale fa una stima preventiva di quelle che saranno le spese ordinarie dell'esercizio in corso basandosi sulle spese sostenute nell'esercizio passato. In parole povere "consiglia " ai condomini di stanziare una somma che vada a coprire il più approssimativamente possibile quelle che saranno le spese ordinarie alle quali il condominio andrà incontro.
Il bilancio nella forma si presenta come un elenco di voci di spesa alle quali viene destinata una somma a copertura del servizio. C'è da dire che i bilanci sono totalmente personalizzabili a seconda della conformazione del condominio e del suo regolamento. Il funzionamento del bilancio infatti è spiegato ampiamente all'interno del regolamento condominiale e sancito dal nostro Codice Civile.
Ad ogni voce di spesa è assegnata una tabella millesimale di ripartizione.
il bilancio preventivo di solito è diviso in Diverse Macrocategorie:

1. Spese generali
2. Manutenzione Scala
3. Manutenzione ascensore
4. Spese Caldaia
5. Spese Acqua
6. etc..

Ogni macro categoria contiene delle specifiche voci di spesa.

• Nelle spese generali sono incluse tutte le spese che sono da ripartire a tutti i condomini in quanto di consumo generale del fabbricato. Voci che obbligatoriamente rientrano nelle Spese Generali sono le spese di cancelleria, le spese postali, l'assicurazione del fabbricato e la redazione del modello 770 e il compenso dell'amministratore, ma vi possono rientrare anche quelle spese di manutenzione di servizi ad uso comune come può essere ad esempio la sostituzione del cilindretto di apertura del cancelletto di ingresso al cortile comune.
• Nella manutenzione scala sono inserite tutte le spese da ripartire in base alla Tabella di Manutenzione delle scale, la quale si differenzia dalla prima perchè comprende solo i condomini che usufruiscono dell'ingresso alla scala condominiale. Tra queste le spese di pulizia e di illuminazione dell'androne. Questa Tabella tiene conto ovviamente dell'altezza di piano e assegna ad ogni immobile un valore proporzionalmente differente da un piano all'altro, ma approfondiremo questo argomento in un altro post.
• La voce di manutenzione ascensore include tutte le spese di illuminazione e manutenzione dell'impianto ascensore e utilizza una tabella apposita denominata Tabella Manutenzione Ascensore, anch'essa che tiene conto dell'altezza di piano nell'assegnazione del valore millesimale.
• Le spese della caldaia meglio denominata Centrale Termica, comprende tutte le spese di manutenzione della stessa nonché le spese dei consumi effettuati durante l'anno e vengono ripartite in base ad una tabella apposita che tiene conto di diversi fattori come il numero dei punti irradianti all'interno dell'unità immobiliare, l'ubicazione del piano dell'unità immobiliare e la grandezza dell'appartamento.
• Le spese acqua verranno solo in fase preventiva ripartite in base alla tabella generale A per poi essere conguagliate in fase di rendiconto in base ai consumi effettuati durante l'anno a seguito della lettura dei contatori.

Dalla somma di tutte queste singole ripartizioni si forma il piano di riparto annuale, cioè il totale che ogni singolo condomino deve pagare per la copertura delle spese dell'intero esercizio. Questo totale verrà poi ripartito ulteriormente in 12 rate mensili o 6 rate bimestrali o 2 rate semestrali, a seconda delle esigenze dei condomini e darà vita allo piano di riparto rateale.
C'è da dire che il bilancio preventivo è uno strumento molto flessibile in quanto l'assemblea condominiale può personalizzarlo in qualsiasi modo. E' di fatti l'assemblea che approva in fase di delibera i contenuti del bilancio preventivo e il piano di riparto annuale con il relativo piano rateale rendendoli esecutivi per la riscossione delle quote.
Mi preme sottolineare che spesso risulta molto difficile per taluni condomini riuscire ad avere confidenza con questi elaborati, in quanto si differenziano nei contenuti da condominio a condominio e da amministratore ad amministratore. L'unica cosa che non cambia mai è il fatto che dobbiamo pagare... Al prossimo post!

Ivan Toscano - Casa & Condominio

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Manutenzione ordinaria e straordinaria

All’interno della gestione condominiale è importante capire quali sono le differenze tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria. La prima concerne tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, e quelle necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti(articolo 31 lettera A legge 5.8.1978 n. 457) di cui riportiamo l’estratto:

Art. 31.- Definizione degli interventi.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1º giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Come si evince le manutenzioni straordinarie sono quelle indicate al punto B. Dal punto di vista delle maggioranze gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere approvati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 334  millesimi in seconda convocazione. Particolare non di poco importanza è che gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere decisi dall’ amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea. Mentre invece gli interventi di manutenzione straordinaria necessitano dell’approvazione dei condomini con la stessa maggioranza sottolineata in precedenza. L’unica eccezione è quella in cui si tratta di deliberare su opere straordinarie di notevole entità. In questo caso è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.

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L’amministratore deve aprire un conto separato

La Cassazione [1] ha ribadito la necessità, per gli amministratori, di aprire un conto corrente intestato al condominio, per farvi affluire le quote condominiali.

Sebbene la mancata apertura di un conto autonomo rispetto a quello personale dell’amministratore non è causa di revoca nei confronti di quest’ultimo da parte dell’assemblea, tuttavia – ritiene la Corte – in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto comunque a far affluire i versamenti di quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio.

Tale obbligo discende dalla necessità di evitare confusioni tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore: quindi una esigenza ditrasparenza e informazione nei confronti dei condomini che intendano verificare la destinazione dei propri esborsi e la gestione condominiale.

Del resto – e qui sta l’aspetto più allarmante – secondo i giudici, la banca puòrivalersi direttamente sul condominio in caso di scoperto nel conto corrente dell’amministratore, quando l’amministratore vi abbia versato le quote condominiali.

Ricordiamo che, per aprire un conto, l’amministratore non ha bisogno di specifiche autorizzazioni dell’assemblea. Tale autorizzazione è necessaria solo nel caso diapertura di una linea di credito.

[1] Cass. sent. n. 7162/2012.

Laleggepertutti

Come si ripartiscono le spese condominiali se manca la tabella dei millesimi?

L’assenza dell’approvazione, da parte dell’assemblea, delle tabelle millesimali, non pregiudica la ripartizione delle spese condominiali ma essa deve essereproporzionale con la quota di proprietà di ciascun condomino.

Lo ha ricordato la Cassazione di recente [1], che ha sottolineato come l’assemblea può ben approvare la ripartizione di una spesa anche in mancanza di appropriata tabella millesimale. L’importante, sottolineano i giudici, è che venga rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di cui questi è titolare all’interno del condominio.

Il criterio per determinare le singole quote è dunque indipendente dalla formazione della tabella; esso deriva dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell’intero edificio.

Ciò però non vuol dire che il condomino dissenziente debba subire il riparto fatto dall’amministratore. Egli però, se vuole contestarlo, deve impugnare la delibera indicando in quali esatti termini sia stata violata la proporzione sopra indicata e quale pregiudizio concreto e attuale gliene derivi.

Ricordiamo che di recente la Cassazione [2] ha stabilito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata: cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

[1] Cass. sent. n. 2237 del 16.02.2012.

[2] Cass. S.U. sent. n. 18477 del 9.08.2010.

Laleggepertutti

La Ripartizione delle spese

Generalità

Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote.

Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote.

Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso.

La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni.

Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Soggetti obbligati

L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale.

L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.

I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.

Natura dell'obbligazione

L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale sull'immobile.

Momento in cui l'obbligazione sorge

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.

L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.

Convenzioni in deroga

La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma).

La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini

In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.

Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)

L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'art. 1123.

Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.

Pluralità di cose, opere ed impianti (terzo comma dell'art. 1123 C.c.)

Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.

L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio

Manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 C.c.)

La norma in esame è derogabile

La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art. 1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani.

Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.

L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani.

Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)

L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.

Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali

L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.

Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)

L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.

Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).

La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.

Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.

Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

Conclusioni - Carente prestazione del servizio comune.

In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )»

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Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

In tema di parti comuni  e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese (Cass. n.4821/1983; n.283/1987).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. n.14576/2004).

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.
Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.
La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

Il costo della polizza di assicurazione professionale spetta all’amministratore

La polizza professionale da presentare all’assemblea è un onere che ricade sull’amministratore.

La recente riforma del condominio ha previsto [1] la possibilità, per l’assemblea, di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione, ai condomini, di unapolizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato (…) con adeguamento dei massimali in caso di lavori straordinari. Nella fretta, però, il legislatore si è dimenticato di chiarire a chi farà carico la spesa: all’amministratore o al condominio?

In generale, è il professionista che sopporta l’onere della propria polizza professionale. Del resto, la circostanza che il nuovo testo della norma [1] stabilisca che, in caso di lavori straordinari, la polizza dell’amministratore debba essere adeguata nei massimali, sembrerebbe far supporre che l’onere spetti proprio in capo all’amministratore stesso.

Tuttavia, sono sempre possibili accordi diversi tra l’amministratore e l’assemblea.

[1] Nuovo art. 1129 cod. civ.

Laleggepertutti