Le Spese di inquilino e proprietario in condominio

Il riscaldamento, le spese di condominio, l'obbligo dei lavori a carico del proprietario

Sono a carico dell’inquilino :

il servizio di pulizia, la gestione corrente dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90% . Il conduttore ha diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle spese e a partecipare su invito del proprietario e con diritto di voto all'assemblea che decide su spese di riscaldamento. Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle spese.

Tutte le riparazioni straordinarie,escluse quindi quelle di piccola e ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell'immobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576, 1577,1578,1579,1580,1581).

Le spese condominiali e la morosità

Il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell'inquilino e delle spese per riscaldamento è causa di risoluzione del contratto per morosità. La legge stabilisce,infatti, che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Quando e come si pagano le spese condominiali?

Il  pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. 

La legge prevede che il locatore deve,su richiesta  dell'inquilino, fornire l'indicazione specifica delle spese (costo dell'acqua, dell'energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unita immobiliare).

In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma è comunque necessario che quest'ultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha diritto di richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà trascorso un congrue periodo di tempo che consenta all'inquilino i dovuti esami, conteggi e verifiche, si potrà parlare, persistendo il mancato pagamento, di inquilino inadempiente.

Quando va pagato l'affitto?

Il contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.

Le trattative e le agenzie

La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è molto importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno riferimento oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi nei quali interviene il ruolo dell'organizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli accordi e i contratti tipo territoriali.

Per importanza si aggiunge la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad un altro.

Per questi motivi la legge 431/98 offre la possibilità agli inquilini di essere assistiti nella stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche se non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione e all'interno degli accordi depositati.

Quando per l’affitto intervengono le Agenzie occorre:

a) accertarsi che l'agente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di Commercio;

b) pretendere che l'incarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;

c) verificare che nel contratto di mediazione non siano inserite clausole vessatorie;

d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione ;

e) valutare i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misurazioni di superfici, visure catastali, verifiche impianti).