Se sulle aree del condominio che dovevano destinarsi a parcheggio il costruttore invece vi realizza altri tipi di opere, i condomini devono essere risarciti, ma non possono ottenere la demolizione delle nuove costruzioni.
Con una sentenza pubblicata lo scorso 30 gennaio [1], la Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema, quello dei parcheggi condominiali, sempre attuale e travagliato.
La legge urbanistica prevede che, per ogni nuova costruzione, deve essere riservato un apposito spazio per il parcheggio dei veicoli [2]. Ciò comporta un necessario vincolo di pertinenza, ossia un rapporto di complementarità e di strumentalità tra gli appartamenti dell’edificio e le aree di sosta a loro servizio [3].
Questo vincolo deve essere rispettato dal costruttore. Ma se questi utilizzi le aree originariamente destinate a parcheggio (in base al progetto autorizzato dalla amministrazione) per edificarvi opere di diversa natura, viola gli obblighi imposti dalla legge. È quindi responsabile sia a livello amministrativo che penale.
Da un punto di vista civilistico, invece, non si può condannare il costruttore alla demolizione delle opere illegittimamente realizzate [4]. Piuttosto, i condomini possono chiedergli il risarcimento dei danni subiti per non poter utilizzare l’area a parcheggio[5]. Il risarcimento dovrà essere pari al valore di mercato del posto-auto (ossia al corrispettivo necessario per l’acquisto dello stesso bene cui l’acquirente dell’appartamento aveva diritto)[6].
Laleggepertutti
[1] Cass., sent. 1331/2012.
[2] Art. 41sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, interpretato dall’art. 26 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e successivamente modificato dall’art. 2 L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).
[3] Il vincolo di pertinenza in generale è disciplinato agli artt. 817 ss c.c.
A proposito dei parcheggi, in particolare, la giurisprudenza parla di un vincolo pubblicistico di destinazione (vedi Cass. sent. 18.07.1989 n. 3363; Cass. sent. 16.07.1994 n. 6696; Cass. sent. 6.05.1988 n. 3370; Cass. sent. 28.10.1992 n. 11731; Cass. sent. 27.04.1993 n. 4934; Cass. sent. 1.06.1993 n. 6104). Tale vincolo − volto a ridurre la domanda di concessione di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla circolazione pubblica − comporta che il costruttore debba trasferire, insieme alla proprietà dell’immobile, anche un diritto d’uso sull’area di sosta pertinente.
[4] Ciò perché, non essendo mai sorto alcun rapporto di pertinenza in favore dei condomini, questi non possono chiedere il ripristino di un rapporto che non è mai venuto a esistenza. Vedi anche le seguenti pronunce: Cass. sent. 27.01.1995 n. 11194 ; Cass. sent. 18.04.2003 n. 6329; Cass. sent. 18.04.2003 n. 6239; Cass. sent. 22.02.2006 n. 396; Cass. sent. 7.05.2008 n. 11202; Cass. sent. 26.07.2010 n. 17529.
[5] Artt. 871 e 872 c.c.
[6] È opportuno aggiornare il lettore della seguente questione: l’art. 12, comma 9, della L. 246/2005, integrando l’art. 41 sexies della Legge 1150/1942, ha eliminato il vincolo pertinenziale e il relativo diritto d’uso che gravava sui parcheggi a favore dei proprietari delle unità immobiliari. A seguito di questa novella, dunque, il costruttore oggi può cedere autonomamente le aree a parcheggio. Questo vale per le costruzioni successive all’entrata in vigore della legge del 2005: ciò giustifica il contenuto di sentenze recenti, come quella appena esaminata.
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