Il padrone di casa che voglia pagato, dall’inquilino, insieme al canone di affitto anche la rivalutazione sulla base dell’indice ISTAT, deve farne espressa richiesta a quest’ultimo, ma non necessariamente in forma scritta (anche se la raccomandata a.r. è il modo migliore per provare l’avvenuta richiesta). Se non lo fa, infatti, non può poi pretenderne il pagamento. Ciò vale anche se nel contratto le parti hanno previsto una clausola in base alla quale l’adeguamento opera automaticamente. La Cassazione [1] ha infatti dichiarato nulla la clausola contrattuale dell’adeguamento automatico Istat per i contratti di locazione, senza specifica richiesta annuale del locatore e, quindi, nulla la possibilità che egli pretenda anche eventuali arretrati.
Ciò vale sia per le locazioni a uso abitativo, sia per le locazioni a uso diverso [2]. Dunque è sempre nulla la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza necessità di richiesta espressa del locatore.
Quanto agli arretrati, la Cassazione [3] sia con riferimento alle locazioni a uso abitativo, sia a quelle a uso diverso ha puntualizzato che per l’aggiornamento del canone di locazione, si fa riferimento, come dato sul quale operare annualmente l’aggiornamento, al canone iniziale.
Ai soli fini di questo calcolo, è pertanto ininfluente che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento: infatti, la mancanza di tale richiesta impedisce solo la possibilità di richiedere gli aggiornamenti pregressi (“arretrati”).
Solo con riferimento alle locazioni abitative cosiddette “a canone libero” [4] (con durata di quattro anni più quattro), l’entità e le modalità di richiesta dell’aggiornamento Istat possono essere liberamente determinate dalle parti: in tal caso è legittima la clausola contrattuale che preveda un aggiornamento automatico (cioè senza richiesta del locatore) del canone, in base all’indice Istat.
[1] Cass. sent. n. 3014 del 28.02.2012; Cass. sent. n. 24753 del 7.10.2008.
[2] Cass. sent. n. 2884 del 14.02.2005 per le locazioni abitative e Cass. sent. n. 3014 del 28.02.2012 per le locazioni ad uso diverso.
[3] Cass. sent. n. 15034 del 5.08.2004.
[4] Di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98.
[5] Di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98.
[6] Di cui all’articolo 5 della legge 431/98.
Laleggepertutti.it
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