All'interno
del regolamento di condominio sono contenute le norme che
disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività
dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono
allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la
ripartizione delle spese. In pratica, il regolamento di condominio,
può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge
speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera
in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del
regolamento condominiale. Il regolamento di condominio è
obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a
dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo
due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui
all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione. L’articolo 1138
c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio
quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione
è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto
verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello
obbligatorio e avrà la stessa efficacia. Il regolamento condominiale
non può limitare o condizionare il
diritto dei condomini sulla cosa
comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario
proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di
acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei
regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i
condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di
clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà
esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori
diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a
disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne
consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono
essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una
deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la
medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare
sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la
maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ.
943/1999). Più
attenzione bisogna dare al Regolamento di natura Contrattuale, in
quanto esso è un tipo di regolamento molto più rigido rispetto al
primo.
Il
regolamento di natura assembleare infatti può contenere in realtà
solo le Norme del Codice Civile, escludendo pertanto quelle "clausole
vessatorie" che limitano l'utilizzo delle unità abitativa in
maniera libera. Ad es la possibilità di avere all'interno delle
unità abitative animali domestici.
Pertanto
il Regolamento Assembleare è un semplice "copiato" degli
articoli contenuti all'interno del Codice Civile che disciplinano la
cosa comune.
Il
Regolamento di tipo CONTRATTUALE, redatto dal costruttore
dell'edificio invece, oltre al contenuto degli articoli del C.C. può
contenere alcune clausole che limitano l'utilizzo delle unità
abitative private all'interno del condominio.
Perché?
Qualcuno dirà che è impossibile, invece non è così.
Il
motivo è che questa forma di Regolamento viene approvato
personalmente da ogni singolo proprietario in fase di Rogito
Notarile; avete presente quando il Notaio legge il Rogito redatto
prima dell'apposizione della firma? Di solito ad un certo punto
sentirete una frase del genere: "I si.gri.. tizio e caio
dichiarano di aver letto in maniera approfondita il Regolamento
condominiale in allegato al presente atto e di accettarne in toto il
contenuto".
E'
DOVERE del Notaio leggere in fase d Rogito TUTTO il Regolamento
condominiale e di darvene copia in allegato. Chi lo fa? Quasi
nessuno. Di solito l'argomento viene tralasciato per non perdere
ulteriore tempo e perché d'altronde il Regolamento è un semplice
pezzo di carta che non dice nulla, ma poi arriva la sorpresa quando
il vostro cagnolino diventa preda di misure cautelari da parte
dell'amministratore in quanto il regolamento prevede la non
possibilità di tenere in casa animali domestici.
Siete
voi che approvate quel regolamento davanti ad un Notaio e che
dichiarate di accettarne il contenuto. Pertanto prima di firmare un
rogito, o addirittura ancora prima di fare il compromesso con il
costruttore, chiedete una copia del Regolamento Condominiale, e
pretendete dal Notaio di leggerlo e di farvelo spiegare per come vi
fa dichiarare, alla fine 5 minuti di attesa dal Notaio non vi costa
niente di più di quanto già non gli state pagando, la sua parcella
d'altronde è già onerosa di per sé!
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