Proprietà o Uso Esclusivo... ?

Sui regolamenti condominiali devono essere indicati esplicitamente quali sono le parti e i beni comuni dell'edificio. Se si tratta di "uso esclusivo", questo sarà fisicamente chiaro per l'accessibilità della corte dall'unità immobiliare, mentre la proprietà comune verrà indicata nel regolamento. Per corte esclusiva si intende, la proprietà esclusiva della corte, quindi il pieno possesso e diritto d'uso.

L'uso esclusivo dei beni condominiali, riservato ad alcuni proprietari "non vuol dire di proprietà esclusiva". Secondo la definizione di uso esclusivo: "il diritto di uso esclusivo costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune fissato con l'accordo di tutti i condomini, in sede di regolamento contrattuale".

In virtù della presunzione legale di comproprietà delle parti comuni (art.1117 C.C.) il diritto a un determinato uso esclusivo, o a una modalità di uso esclusivo del bene comune (es.: lastrico solare, scala, sottoscala, ecc..), significa acquisirne la proprietà esclusiva al condomino o al gruppo di condomini cui è riservato l'uso.

Questi principi sono affermati dalla Corte di cassazione, seconda sezione, con la sentenza n. 13200 depositata il 26/11/1999. La decisione è di notevole rilievo, in ragione della particolare natura del diritto di uso esclusivo che è radicato nella prassi condominiale e che non aveva costituito, in precedenza, occasione di presa di posizione da parte della Suprema. L'uso esclusivo delle parti comuni trova il suo riferimento legislativo negli art.1123 C.C. terzo comma (che in materia di spese prevede il criterio di riparto per opere e impianti riservati a un gruppo di condomini che ne trae utilità) e 1126, (che prevede il criterio di riparto delle spese del lastrico solare a uso esclusivo).

Nel caso deciso con la sentenza n. 13200 del 1999, l'USL competente, a seguito di un'ispezione, aveva intimato al condominio di ripristinare l'accesso al locale vano scale riservato al condomino dell'ultimo piano, attraverso il quale si accede a un altro locale sulla terrazza, nel quale è collocato l'argano dell'ascensore. Il vano scale che consente l'accesso alla terrazza era stato accorpato dal proprietario della terrazza all'appartamento, cui si accede con un unico ingresso.

Il problema di fondo che la Corte di cassazione ha dovuto risolvere è l'individuazione della natura del vano-scala concesso dal condominio in uso esclusivo al proprietario della terrazza. La questione è stata risolta nel senso che “ l’uso esclusivo del sottoscala " non vuol dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo. La Corte Suprema afferma ora la netta demarcazione tra comproprietà di beni comuni e diritto di uso esclusivo attribuito a un condomino o a un gruppo di condomini. Nel solco indicato dalla Cassazione con la sentenza in rassegna può ben dirsi che il diritto di uso esclusivo costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune fissato con l'accordo di tutti i condomini, in sede di regolamento contrattuale. E una facoltà di godimento che deroga, a favore del condomino titolare del diritto di uso esclusivo, all'art.1102 C.C. il quale prevede che il bene comune può essere utilizzato dal singolo condomino in modo particolare e diverso dal suo normale uso. Questo uso particolare secondo la regola base dell'art.1102 non deve alterare (in modo esclusivo) il pari uso degli altri condomini e cioè l'equilibrio delle potenziali concorrenti utilizzazioni degli altri. Così, se l'art.1102 consente, per esempio, ai condomini di installare targhe sulle facciate condominiali, evidentemente non potrebbe consentire a un singolo condomino di installare una targa di dimensioni tali da impegnare tutta la facciata del muro condominiale.

Viceversa, in deroga anche all'uso di cui all'art.1102. il diritto “all'uso esclusivo” costituisce un titolo di godimento "riservato". Quest'ultimo a natura obbligatoria (non reale) e non è suscettibile di usucapione e cioè di acquisto in seguito all'uso protrattosi nel tempo: decorsi vent'anni il condomino favorito dall'uso esclusivo non può diventare proprietario.

Buon Condominio a tutti

Dott. Alberto Biasi - Casa & Condominio

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