Sui
regolamenti condominiali devono essere indicati esplicitamente quali
sono le parti e i beni comuni dell'edificio. Se si tratta di "uso
esclusivo", questo sarà fisicamente chiaro per l'accessibilità
della corte dall'unità immobiliare, mentre la proprietà comune
verrà indicata nel regolamento. Per corte esclusiva si intende, la
proprietà esclusiva della corte, quindi il pieno possesso e diritto
d'uso.
L'uso
esclusivo dei beni condominiali, riservato ad alcuni proprietari "non
vuol dire di proprietà esclusiva". Secondo la definizione di
uso esclusivo: "il
diritto di uso esclusivo costituisce una mera modalità particolare
(esclusiva) di godimento di un bene comune fissato con l'accordo di
tutti i condomini, in sede di regolamento contrattuale".
In
virtù della presunzione legale di comproprietà delle parti comuni
(art.1117 C.C.) il diritto a un determinato uso esclusivo, o a una
modalità di uso esclusivo del bene comune (es.: lastrico solare,
scala, sottoscala, ecc..), significa acquisirne la proprietà
esclusiva al condomino o al gruppo di condomini cui è riservato
l'uso.
Questi
principi sono affermati dalla Corte di cassazione, seconda sezione,
con la sentenza n. 13200 depositata il 26/11/1999. La decisione è di
notevole rilievo, in ragione della particolare natura del diritto di
uso esclusivo che è radicato nella prassi condominiale e che non
aveva costituito, in precedenza, occasione di presa di posizione da
parte della Suprema. L'uso esclusivo delle parti comuni trova il suo
riferimento legislativo negli art.1123 C.C. terzo comma (che in
materia di spese prevede il criterio di riparto per opere e impianti
riservati a un gruppo di condomini che ne trae utilità) e 1126, (che
prevede il criterio di riparto delle spese del lastrico solare a uso
esclusivo).
Nel
caso deciso con la sentenza n. 13200 del 1999, l'USL competente, a
seguito di un'ispezione, aveva intimato al condominio di ripristinare
l'accesso al locale vano scale riservato al condomino dell'ultimo
piano, attraverso il quale si accede a un altro locale sulla
terrazza, nel quale è collocato l'argano dell'ascensore. Il vano
scale che consente l'accesso alla terrazza era stato accorpato dal
proprietario della terrazza all'appartamento, cui si accede con un
unico ingresso.
Il
problema di fondo che la Corte di cassazione ha dovuto risolvere è
l'individuazione della natura del vano-scala concesso dal condominio
in uso esclusivo al proprietario della terrazza. La questione è
stata risolta nel senso che “ l’uso esclusivo del sottoscala "
non vuol dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene
pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità
collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo. La Corte
Suprema afferma ora la netta demarcazione tra comproprietà di beni
comuni e diritto di uso esclusivo attribuito a un condomino o a un
gruppo di condomini. Nel solco indicato dalla Cassazione con la
sentenza in rassegna può ben dirsi che il diritto di uso esclusivo
costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento
di un bene comune fissato con l'accordo di tutti i condomini, in sede
di regolamento contrattuale. E una facoltà di godimento che deroga,
a favore del condomino titolare del diritto di uso esclusivo,
all'art.1102 C.C. il quale prevede che il bene comune può essere
utilizzato dal singolo condomino in modo particolare e diverso dal
suo normale uso. Questo uso particolare secondo la regola base
dell'art.1102 non deve alterare (in modo esclusivo) il pari uso degli
altri condomini e cioè l'equilibrio delle potenziali concorrenti
utilizzazioni degli altri. Così, se l'art.1102 consente, per
esempio, ai condomini di installare targhe sulle facciate
condominiali, evidentemente non potrebbe consentire a un singolo
condomino di installare una targa di dimensioni tali da impegnare
tutta la facciata del muro condominiale.
Viceversa,
in deroga anche all'uso di cui all'art.1102. il diritto “all'uso
esclusivo” costituisce un titolo di godimento "riservato".
Quest'ultimo a natura obbligatoria (non reale) e non è suscettibile
di usucapione e cioè di acquisto in seguito all'uso protrattosi nel
tempo: decorsi vent'anni il condomino favorito dall'uso esclusivo non
può diventare proprietario.
Buon
Condominio a tutti
Dott.
Alberto Biasi - Casa & Condominio
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